PMCMV – Oportunidades e Desafios

Carlos Henrique Passos, presidente do SindusconBA e Líder do projeto Minha Casa Minha Vida na Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da CBIC

A grande importância do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) que, desde a sua criação, em 2009, contratou cerca de 5,5 milhões de unidades, se dá principalmente pela sua capilaridade, com abrangência em praticamente todos os 5.800 municípios brasileiros. O Programa é bem pulverizado, sendo acessível a empresas de pequeno, médio e grande portes.

O PMCMV possui várias modalidades, sendo afeta às construtoras a modalidade “Empresas”, com duas fontes de recursos: do Orçamento Geral da União (Fundo de Arrendamento Residencial – FAR) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A “Faixa 1” utiliza recursos do OGU, e as “Faixas 1,5, 2 e 3” utilizam recursos do FGTS.

A despeito de toda a importância do Programa, o setor de construção está apreensivo quanto à sua continuidade, em função do cenário atual, especialmente com relação à faixa 1. O ano de 2018 começou com expectativa favorável. Porém, das 25 mil unidades da última seleção, a Caixa informou, no início de novembro, só ter capacidade para contratar 10 mil. Isso gerou muitas frustrações e prejuízos ao Setor. Afinal, as empresas investem em projetos, equipamentos, tecnologias
construtivas. Mesmo que toda a seleção fosse contratada, não seria suficiente para atingir a meta do ano.

A Faixa 1, que depende essencialmente de recursos do OGU, conforme se pode verificar no quadro abaixo, teve muita oscilação. Chegou a pouco mais de mil unidades em 2015, com melhora a partir de 2017.

No Projeto de Lei Orçamentária de 2019 não há previsão de recursos para novas contratações da Faixa 1.

Para as faixas que dependem de recurso do FGTS, a realidade enfrentada é de um mercado bem maior, em função do crescimento do Programa, com disponibilidade estabilizada de recursos, inclusive porque houve incentivo para saques não-previstos e a abertura do uso do FGTS para financiar objetivos alheios à sua vocação original.

Fonte: Ministério das Cidades, 30/09/2018.

No orçamento de Habitação Popular para 2018, o valor de R$ 53 bilhões, previstos na IN 47/2017 do Ministério das Cidades, foi acrescido do montante de R$ 4 bilhões, transferido das áreas de Saneamento Básico e Infraestrutura Urbana conforme a IN 26/2018, e também do montante de R$ 653,5 milhões, inicialmente aportado para “demais operações habitacionais com pessoas físicas e jurídicas” para a faixa 3 “expandida” do PMCMV. Com esses 2 acréscimos, o orçamento final de 2018 ficou igual a R$ 57,65 bilhões para Habitação Popular.

Além dessas questões gerais, o critério de distribuição de limites e descontos, aliado ao limite de financiamento de 80% do valor do imóvel, praticamente inviabiliza a participação de municípios menores e famílias de mais baixa renda. Esses Municípios totalizam cerca de 51% da população no Norte/Nordeste e 18% da população do Brasil.

Essa questão vem sendo trabalhada pela CBIC, em várias reuniões e audiências, tendo culminado com a apresentação do assunto, pelo Vice-Presidente da CBIC, Carlos Henrique Passos, em reunião do GAP, dia 08 de maio de 2018. A apresentação foi feita a partir de questionamento do Representante do Conselho Curador do FGTS sobre a dificuldade de aderência entre o planejamento e a execução do Fundo, especialmente pelas recorrentes baixas execuções nas Regiões Norte e Nordeste.

A CBIC mostrou que a combinação de recorte com desconto penaliza muito os municípios do Norte e Nordeste, uma vez que o limite do valor do imóvel baixo, para enquadramento, em algumas localidades, inviabiliza econômica e financeiramente o empreendimento. Argumentou também que, a tese de que a construção tem menor valor nos municípios menos populosos é falha, uma vez que em geral são imóveis semelhantes aos de regiões mais populosas (“commodities”) e insumos como brita, areia entre outros, que são próprios das localidades, em geral, tendem a ser “mais caros” (na Região Norte, por exemplo, o custo logístico é elevado).
A partir de então, foi criado um Grupo de Trabalho do CCFGTS para estudar alternativas para solucionar o problema. Como solução, foram propostas alterações das tabelas de recortes territoriais, tanto com relação ao valor do imóvel para enquadramento, quanto descontos.

Como resultado, em novembro/2018 o Conselho Curador do FGTS publicou a Resolução 904, que alterou os limites de enquadramento – valor de imóvel, para faixas 2 e 3. Os limites passaram a ser iguais, por região, para todos os municípios de até 100 mil habitantes. Os limites para faixa 1,5 não foram alterados. Essa medida acaba por direcionar a faixa 1,5 para grandes centros. Porém como os subsídios da Faixa 1,5 e 2 são muito próximos nos municípios menores, é possível resolver o enquadramento contratando pelo faixa 2.

O Ministério das Cidades continua estudando alteração para os limites referentes aos descontos.

O orçamento do FGTS para 2019 e plurianual (até 2022) foram aprovados pela Resolução 903/2018, com previsão de R$ 66,125 bilhões para Habitação, sendo R$ 61,37 bilhões para Habitação Popular incluindo R$ 9 bilhões de descontos (onde se encontram as Faixas 1,5 a 3 do PMCMV). Cabe destacar que há previsão de reavaliar esse orçamento em maio do próximo ano, diante das limitações de fluxo de caixa e arrecadação líquida.
Os recursos para 2019, fonte FGTS, são os mesmos de 2018 e, segundo a Caixa, da meta de 60 mil unidades para o Faixa 1,5, devem migrar 30 mil unidades de empreendimentos já contratados em 2018, o que equivale a 50% do que foi repassado neste ano e 90% do que foi realizado em 2017.

A CBIC participou de reunião com o Ministério das Cidades e a direção da Caixa, dia 10 de dezembro, na qual foram discutidas várias propostas para 2019, em função da limitação de recursos. Foram propostos critérios para reduzir o consumo de descontos do faixa 1,5, tais como:
• Reduzir do valor máximo de desconto na proporção a ser definida a partir de simulação feita pela Caixa;
• Criar “Mix de Faixa” – em cada empreendimento do Faixa 1,5 haverá uma cota máxima de Pessoas Física (PF) naquela faixa. Para não haver perda de projetos, será mantido o limite de 500 unidades habitacionais (u.h.) e a quota será aumentada para empreendimentos maiores. Os parâmetros iniciais seriam 30% para 500uh e 50% para 300uh.
• Fator social – reduzir o fator atual de 0,70 para “unipessoal” prestigiando os financiamentos para famílias.

As propostas estão em estudo pela Caixa e Ministério das Cidades.