{"id":3806,"date":"2019-11-18T00:02:47","date_gmt":"2019-11-18T03:02:47","guid":{"rendered":"https:\/\/cbic.org.br\/sustentabilidade\/?p=3806"},"modified":"2019-11-18T11:42:43","modified_gmt":"2019-11-18T14:42:43","slug":"o-que-e-a-outorga-onerosa-do-direito-de-construir-e-como-ela-ajuda-a-tornar-as-cidades-mais-justas-e-sustentaveis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cbic.org.br\/sustentabilidade\/2019\/11\/18\/o-que-e-a-outorga-onerosa-do-direito-de-construir-e-como-ela-ajuda-a-tornar-as-cidades-mais-justas-e-sustentaveis\/","title":{"rendered":"O que \u00e9 a Outorga Onerosa do Direito de Construir e como ela ajuda a tornar as cidades mais justas e sustent\u00e1veis"},"content":{"rendered":"

A Outorga Onerosa do Direito de Construir \u00e9 um instrumento de planejamento e financiamento que pode ajudar as cidades a encaminharem um modelo de desenvolvimento mais justo e sustent\u00e1vel (Foto: Mariana Gil\/WRI Brasil)<\/p>\n

Durante as discuss\u00f5es finais para a\u00a0aprova\u00e7\u00e3o do Plano Diretor de Belo Horizonte<\/a>, em junho, a previs\u00e3o de cobran\u00e7a de Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) gerou intenso debate e se mostrou o principal obst\u00e1culo pol\u00edtico para a aprova\u00e7\u00e3o. Diversas institui\u00e7\u00f5es, incluindo a ONU-Habitat, se manifestaram a respeito. Afinal, o que \u00e9 a OODC e quais os efeitos desse instrumento de planejamento no territ\u00f3rio?<\/p>\n

Quando olhamos para um belo edif\u00edcio, \u00e0 primeira vista, n\u00e3o nos detemos ao fato de que por tr\u00e1s dele existem tijolos, argamassa, estruturas e outros recursos e m\u00e9todos construtivos que comp\u00f5em aquela edifica\u00e7\u00e3o. Nas cidades n\u00e3o \u00e9 diferente: quando vemos belos espa\u00e7os urbanos, com cal\u00e7adas de qualidade, uma rede eficiente de transporte e \u00e1reas com vitalidade urbana, a tend\u00eancia \u00e9 admirar a qualidade desses ambientes e servi\u00e7os, esquecendo das estruturas que os fazem funcionar. Por tr\u00e1s de uma cidade eficiente, no entanto, existe uma s\u00e9rie de instrumentos urban\u00edsticos e normativas que permitiram e incentivaram essa qualifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

A boa not\u00edcia \u00e9 que n\u00e3o \u00e9 preciso viver em um pa\u00eds desenvolvido para se ter uma legisla\u00e7\u00e3o urbana efetiva: temos, no Brasil, o\u00a0Estatuto da Cidade<\/a>. Ele estabelece como principal instrumento de planejamento das cidades o Plano Diretor (PD), que determina as estrat\u00e9gias de crescimento e os regramentos urban\u00edsticos das cidades (como a determina\u00e7\u00e3o dos recuos, a altura m\u00e1xima permitida nas constru\u00e7\u00f5es, entre outros), a fim de garantir seu funcionamento adequado, coerente com seu perfil e trajet\u00f3ria populacional, econ\u00f4mico e ambiental.<\/p>\n

Um papel que costuma ser deixado de lado nos planos \u00e9 justamente o estrat\u00e9gico, que busca conduzir as cidades para o desenvolvimento sustent\u00e1vel, com benef\u00edcios econ\u00f4micos, ambientais e sociais. O Plano Diretor pode \u2013 e deve \u2013 assumir esse papel por meio de instrumentos que ajudam a direcionar o crescimento e o desenvolvimento das cidades. Um deles \u00e9 a Outorga Onerosa do Direito de Construir.<\/p>\n

Como funciona a Outorga Onerosa do Direito de Construir e por que o instrumento gera pol\u00eamica?<\/h2>\n

A OODC desempenha um papel duplo no planejamento das cidades: al\u00e9m de um instrumento de gest\u00e3o do territ\u00f3rio, configura-se tamb\u00e9m como um instrumento de financiamento \u2013 j\u00e1 que, via de regra, \u00e9 uma cobran\u00e7a, e por isso costuma gerar pol\u00eamica quando aplicada. Nos pr\u00f3ximos par\u00e1grafos, explicamos como esse instrumento funciona e como pode beneficiar as cidades.<\/p>\n

Para orientar o uso e a ocupa\u00e7\u00e3o do solo urbano, o PD utiliza um mecanismo chamado Coeficiente de Aproveitamento (CA). Quando esse coeficiente \u00e9 1, o dono de um terreno de 100 metros quadrados pode construir at\u00e9 100 metros quadrados (uma vez a \u00e1rea do terreno). Se o coeficiente for 2, ele pode construir at\u00e9 200 metros quadrados no mesmo espa\u00e7o (duas vezes a \u00e1rea do terreno).<\/p>\n

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Existem dois tipos de CA: b\u00e1sico e m\u00e1ximo. O CA b\u00e1sico garante o direito b\u00e1sico de uso da propriedade. O CA m\u00e1ximo permite um uso adicional \u2013 estabelece um potencial construtivo adicional. A Outorga Onerosa do Direito de Construir nada mais \u00e9 que uma concess\u00e3o emitida pelo poder p\u00fablico para que o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel construa acima do coeficiente b\u00e1sico estabelecido mediante o pagamento de uma contrapartida financeira. Ou seja, se um terreno est\u00e1 localizado em uma \u00e1rea de CA b\u00e1sico 1 mas que permite um CA m\u00e1ximo de 4, o dono precisa adquirir o direito de construir a mais, se assim desejar, n\u00e3o podendo ultrapassar o CA m\u00e1ximo estabelecido para aquela regi\u00e3o.<\/p>\n

Muitas vezes, nas \u00e1reas com mais infraestrutura, o PD determina um coeficiente de aproveitamento m\u00e1ximo mais alto, com o objetivo de promover um uso eficiente dessas infraestruturas, controlar a densidade populacional, aproximar locais de moradia e emprego. No entanto, esse potencial construtivo (que pode ser adquirido por meio da OODC) s\u00f3 \u00e9 poss\u00edvel porque a regi\u00e3o foi alvo de investimentos do poder p\u00fablico e da coletividade \u2013 consumidores, prestadores de servi\u00e7os, donos de estabelecimentos do com\u00e9rcio local, pessoas que todos os dias trabalham e ajudam a construir nossas cidades.<\/p>\n

\u00c9 pela soma desses investimentos que esse potencial construtivo adicional \u00e9 pass\u00edvel de exig\u00eancia de contrapartida por parte do poder p\u00fablico. Atrav\u00e9s da OODC, a cidade cobra pelo uso adicional do solo urbano, e os recursos s\u00e3o devolvidos \u00e0 coletividade e reinvestidos na pr\u00f3pria cidade, criando um c\u00edrculo virtuoso. Ou seja, o propriet\u00e1rio que deseja edificar uma \u00e1rea maior do que a \u00e1rea estabelecida pelo coeficiente de aproveitamento b\u00e1sico, ele deve \u201ccomprar\u201d do munic\u00edpio esse potencial construtivo adicional, contribuindo simbolicamente aos investimentos previamente realizados pela coletividade.<\/p>\n

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Por que as cidades devem aplicar a OODC?<\/h2>\n

As cidades podem usar a OODC como instrumento de financiamento e de planejamento e gest\u00e3o do territ\u00f3rio urbano. A administra\u00e7\u00e3o municipal pode, por exemplo, determinar condi\u00e7\u00f5es ou mesmo regi\u00f5es da cidade com previs\u00e3o de desconto na outorga, orientando o crescimento da cidade.<\/p>\n

\u00c9 o caso de S\u00e3o Paulo, que no Plano Diretor de 2014 determinou incentivos para empreendimentos localizados pr\u00f3ximos aos corredores de transporte, incentivando a densifica\u00e7\u00e3o dessas \u00e1reas, aproximando locais de moradia e emprego. O Plano Diretor de Belo Horizonte, rec\u00e9m aprovado, tamb\u00e9m prev\u00ea a implementa\u00e7\u00e3o da OODC, incentivando o adensamento em torno das principais avenidas da cidade e promovendo mais moradias no hipercentro da cidade.<\/p>\n

Leia mais<\/h3>\n