Preços devem manter alta, mas sem bolha

Jornal XYZ   |   29/11/2010

Preços devem manter alta, mas sem bolha

 ANÁLISE  IMÓVEIS

  Com aumento de renda e forte entrada de pessoas na classe média, cenário brasileiro é diferente do americano  

 SÉRGIO VALE
 ESPECIAL PARA A FOLHA 

 Quem tem procurado apartamento para comprar em São Paulo tem levado um susto. Depois de tanto tempo de calmaria, de preços relativamente estáveis, os últimos anos têm presenciado um boom de demanda, mas que também tem levado a um forte crescimento de oferta.  A questão que permeia esse novo ciclo de expansão é se há algum exagero ou não.

 Mais precisamente, há certo temor de uma bolha em formação no mercado imobiliário. Entretanto, esse não parece ser o caso. Uma bolha de preços é entendida como uma evolução exagerada de preços -e o exagerada aqui se refere a um movimento de preços que está desatrelado de seus fundamentos. Isso é o que aconteceu recentemente na economia americana, em que o perfil de crescimento de renda era muito baixo para suportar o crescimento de preços de imóveis muitas vezes maior do que a elevação da renda.

 Ou seja, o americano médio não tinha como pagar esse e outros imóveis que ele estava comprando. Junto a isso, como um gatilho, o sistema financeiro permitiu um avanço da categoria que não tinha mínimas condições de pagamento -o agora famoso "subprime".

 O cenário brasileiro é outro. Nossa demanda cresce porque estamos tendo um aumento significativo de renda e uma entrada forte de pessoas na classe média.  Nos últimos anos, foram 26 milhões de pessoas que entraram nessa classe de renda -e ainda existem pelos menos outros 20 milhões para entrar.

 O potencial de demanda imobiliária é muito alto ainda. Com uma demanda reprimida de anos e condições macroeconômicas favoráveis, como a queda da taxa de juros, nada mais natural que a demanda voltasse a se expandir.  Mas, além disso, e de forma fundamental, os bancos brasileiros são saudáveis.  Não permitem, por exemplo, que operações imobiliárias sejam colocadas fora do balanço do banco, como muitas vezes aconteceu nos Estados Unidos.

 Nossa regulação é mais forte e não permite esse tipo de artifício. Por isso, um eventual sinal de descontrole que gerasse alta da inadimplência, por exemplo, poderia ser rapidamente detectado pelo banco e resolvido.  Dessa forma, não nos parece que o crescimento dos preços hoje possa ser entendido como uma bolha que gere alguma crise no sistema financeiro, por exemplo.

 É um movimento baseado numa forte demanda num setor cuja oferta leva mais tempo para crescer do que num produto industrial típico. Isso também explica parte da elevação mais intensa desses preços, sem esquecer que muitas áreas disputadas em São Paulo não possuem mais tantos espaços disponíveis. O que se pode dizer, assim, é que os preços ainda devem continuar subindo nos próximos meses, mas sem ser bolha.

 SÉRGIO VALE  é economista-chefe da MB Associados.