{"id":3925,"date":"2020-07-14T15:51:49","date_gmt":"2020-07-14T18:51:49","guid":{"rendered":"https:\/\/cbic.org.br\/juridico\/artigo-a-execucao-do-credito-com-garantia-fiduciaria-e-a-relacao-de-consumo\/"},"modified":"2020-07-14T15:51:55","modified_gmt":"2020-07-14T18:51:55","slug":"artigo-a-execucao-do-credito-com-garantia-fiduciaria-e-a-relacao-de-consumo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cbic.org.br\/juridico\/artigo-a-execucao-do-credito-com-garantia-fiduciaria-e-a-relacao-de-consumo\/","title":{"rendered":"Artigo: A execu\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito com garantia fiduci\u00e1ria e a rela\u00e7\u00e3o de consumo"},"content":{"rendered":"

\"\"Melhim Chalhub<\/em><\/strong> \u00e9 advogado, parecerista, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobili\u00e1rio (Ibradin) e do Instituto dos Advogados Brasileiros e da Academia Brasileira de Direito Civil<\/em><\/strong><\/p>\n

O Superior Tribunal de Justi\u00e7a selecionou para julgamento pelo rito dos recursos repetitivos o Recurso Especial n\u00ba 1.871.911-SP.<\/p>\n

Trata-se de a\u00e7\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o de contrato de compra e venda de im\u00f3vel e financiamento com pacto adjeto de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, proposta pelo devedor fiduciante sob alega\u00e7\u00e3o de incapacidade de pagamento, fundamentando-se em que a caracteriza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio como rela\u00e7\u00e3o de consumo oriunda de contrato de ades\u00e3o lhe conferiria direito de den\u00fancia do contrato e de restitui\u00e7\u00e3o parcial das quantias pagas.<\/p>\n

O pedido foi julgado improcedente por falta de interesse processual, j\u00e1 que a opera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito n\u00e3o \u00e9 pass\u00edvel de resolu\u00e7\u00e3o, de que trata o art. 475 do C\u00f3digo Civil, mas, sim, de execu\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito seguida de excuss\u00e3o do im\u00f3vel nos termos do art. 27 da lei 9.514\/1997.<\/p>\n

Confirmada a senten\u00e7a em recurso de apela\u00e7\u00e3o, sobreveio o mencionado Recurso Especial, selecionado como representativo de controv\u00e9rsia, tendo em vista a grande quantidade de processos em que se discute o modo de extin\u00e7\u00e3o for\u00e7ada do contrato de cr\u00e9dito com garantia fiduci\u00e1ria, destacando-se que s\u00f3 no Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo foram “analisados 160 reclamos por esta mat\u00e9ria em 2019 e cerca de 80 apenas nos 3 primeiros meses de 2020, o que indica importante aumento em seu impacto social e econ\u00f4mico”.<\/p>\n

Colocam-se, de um lado, a jurisprud\u00eancia j\u00e1 sedimentada do STJ, segundo a qual a execu\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito garantido por propriedade fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel sujeita-se ao rito especial dos arts. 26 e 27 da lei 9.514\/19971<\/sup>,\u00a0que contempla a excuss\u00e3o do im\u00f3vel em leil\u00e3o e a restitui\u00e7\u00e3o do saldo, se houver, ao devedor, e, de outro lado, decis\u00f5es divergentes das inst\u00e2ncias ordin\u00e1rias, que julgam procedentes pedidos de resolu\u00e7\u00e3o de opera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito fiduci\u00e1rio, com fundamento no art. 53 do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (CDC)2<\/sup>\u00a0e na S\u00famula 543\/STJ3<\/sup>,\u00a0impondo ao credor fiduci\u00e1rio a restitui\u00e7\u00e3o de quantia arbitrada pela senten\u00e7a, independente de leil\u00e3o. Fundamentam-se essas decis\u00f5es divergentes, n\u00e3o raras vezes, na caracteriza\u00e7\u00e3o dessa opera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito como “rela\u00e7\u00e3o de consumo e contrato de ades\u00e3o”, que conferiria ao devedor fiduciante direito potestativo de “postular a rescis\u00e3o da aven\u00e7a, em virtude de sua incapacidade financeira para continuar honrando as parcelas”4<\/sup>\u00a0ou mesmo em virtude de desinteresse em continuar no contrato.<\/p>\n

Nesse contexto, n\u00e3o se questiona a incid\u00eancia das normas do CDC nos contratos de promessa de compra e venda e de cr\u00e9dito com garantia fiduci\u00e1ria, quando caracterizem rela\u00e7\u00e3o de consumo, pois, sendo lei geral de prote\u00e7\u00e3o dos consumidores, esse C\u00f3digo incide sobre qualquer contrato nos aspectos correspondentes \u00e0 rela\u00e7\u00e3o de consumo5<\/sup>.<\/p>\n

Os casos de aparente antinomia entre o CDC e normas de lei especial s\u00e3o solucionados com base nos crit\u00e9rios da especialidade e da cronologia6<\/sup>,\u00a0prevalecendo a lei especial sobre o CDC naquilo que tem de peculiar, como definido na tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal no Recurso Extraordin\u00e1rio 636.331-RJ, com repercuss\u00e3o geral7<\/sup>.\u00a0Logo, tamb\u00e9m n\u00e3o se questiona a preval\u00eancia da lei 9.514\/1997, que tipifica o contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bens im\u00f3veis, sobre o CDC naquilo que tem de peculiar, por ser lei especial e posterior a esse C\u00f3digo.<\/p>\n

O que se questiona s\u00e3o os efeitos do art. 53 do CDC, que \u00e9 o fundamento invocado pelas decis\u00f5es que justificaram a afeta\u00e7\u00e3o do REsp 1.871.911-SP para substituir o procedimento de execu\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito fiduci\u00e1rio pela a\u00e7\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o do contrato de cr\u00e9dito fiduci\u00e1rio e para condenar o credor fiduci\u00e1rio a restituir quantia fixada em senten\u00e7a (S\u00famula 543\/STJ), negando vig\u00eancia ao \u00a7 4\u00ba do art. 27 da lei 9.514\/1997, segundo o qual a restitui\u00e7\u00e3o ao devedor fiduciante corresponde ao saldo, se houver, do produto da excuss\u00e3o da garantia.<\/p>\n

__________<\/p>\n

1<\/u><\/strong>\u00a0“A lei 9.514\/1997, que instituiu a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bens im\u00f3veis, \u00e9 norma especial e tamb\u00e9m posterior ao C\u00f3digo de Defesa do Consumidor – CDC. Em tais circunst\u00e2ncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplica\u00e7\u00e3o da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial. 3. Agravo interno n\u00e3o provido”. (REsp 1.822.750-SP, 3\u00aa Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 20.11.2019). “Recurso Especial. Direito civil e processual civil. Compra e venda de im\u00f3vel. Aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bem im\u00f3vel. Pedido de resolu\u00e7\u00e3o. Desist\u00eancia da compra e venda. Restitui\u00e7\u00e3o dos valores pagos. Preval\u00eancia das regras contidas no artigo 27, \u00a7\u00a7 4.\u00ba, 5.\u00ba e 6.\u00ba da lei 9.514\/97 em detrimento da regra do artigo 53 do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor. Precedentes. Recurso especial provido”. (STJ, 1773047-SP, rel. Ministro Paulo de Sanseverino, DJe 22\/5\/2020).<\/span><\/p>\n

2<\/u><\/strong>\u00a0Lei 8.078\/1990: “Art. 53. Nos contratos de compra e venda de m\u00f3veis ou im\u00f3veis mediante pagamento em presta\u00e7\u00f5es, bem como nas aliena\u00e7\u00f5es fiduci\u00e1rias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cl\u00e1usulas que estabele\u00e7am a perda total das presta\u00e7\u00f5es pagas em benef\u00edcio do credor que, em raz\u00e3o do inadimplemento, pleitear a resolu\u00e7\u00e3o do contrato e a retomada do produto alienado”.<\/span><\/p>\n

3<\/u><\/strong>\u00a0S\u00famula 543\/STJ: “Na hip\u00f3tese de resolu\u00e7\u00e3o de contrato de promessa de compra e venda de im\u00f3vel submetido ao C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restitui\u00e7\u00e3o das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor\/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.<\/span><\/p>\n

4<\/u><\/strong>\u00a0Veja-se, a t\u00edtulo de ilustra\u00e7\u00e3o, ac\u00f3rd\u00e3o que acolhe pretens\u00e3o de “rescis\u00e3o” de compra e venda com financiamento e pacto adjeto de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria mediante aplica\u00e7\u00e3o da S\u00famula 543\/STJ, relativa \u00e0 promessa de venda: “Apela\u00e7\u00e3o – Compra e venda com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia rescis\u00e3o contratual motivada pelo desinteresse do adquirente parcial proced\u00eancia – Inconformismo da r\u00e9 Acolhimento em parte. Deve ser afastada a tese das r\u00e9s de impossibilidade da rescis\u00e3o do contrato, com base na submiss\u00e3o a regime jur\u00eddico espec\u00edfico da lei 9.514\/97 – Aplicabilidade do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, ainda que adquirido o im\u00f3vel com cl\u00e1usula de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria – Propriedade n\u00e3o consolidada em nome da vendedora e credora fiduci\u00e1ria Possibilidade de o adquirente pleitear a rescis\u00e3o do contrato com restitui\u00e7\u00e3o das quantias pagas – S\u00famulas n\u00ba 543 do STJ e n\u00ba 1 do TJ\/SP – Restitui\u00e7\u00e3o das partes ao estado anterior – Devolu\u00e7\u00e3o dos valores pagos, com reten\u00e7\u00e3o – Senten\u00e7a que determina a devolu\u00e7\u00e3o de 90% dos valores pagos – Acolhida em parte a pretens\u00e3o da r\u00e9 para majorar o percentual de reten\u00e7\u00e3o – Caso concreto que demonstra ser razo\u00e1vel a reten\u00e7\u00e3o de 20% dos valores pagos a t\u00edtulo de indeniza\u00e7\u00e3o pelas despesas geradas, segundo entendimento do STJ e precedentes desta C. C\u00e2mara. Deram provimento parcial ao recurso”. (TJSP, 8\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado, Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 1007132-43.2016.8.26.0451, rel. Des. Alexandre Coelho, DJe 13\/3\/2019).<\/span><\/p>\n

5<\/u><\/strong>\u00a0MARQUES, Cl\u00e1udia Lima, Contratos no C\u00f3digo de Defesa do Consumidor. S\u00e3o Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 5. ed., 2005, p. 618.<\/span><\/p>\n

6<\/u><\/strong>\u00a0“O CDC, como lei geral de prote\u00e7\u00e3o dos consumidores, poderia ser afastado para a aplica\u00e7\u00e3o de uma lei nova especial para aquele contrato ou rela\u00e7\u00e3o contratual (…). Sendo assim, quanto mais espec\u00edfica for a norma do CDC e mais espec\u00edfica for a norma ‘contr\u00e1ria’ da lei nova, maior a probabilidade de incompatibilidade, e, ent\u00e3o, \u00e9 de ser afastada a aplica\u00e7\u00e3o do CDC para aplicar-se a lei nova”. (MARQUES, Cl\u00e1udia Lima, Contratos …, cit., pp. 632-633).<\/span><\/p>\n

7<\/u><\/strong>\u00a0Ao apreciar aparente conflito entre as normas gerais do CDC e as da Conven\u00e7\u00e3o de Vars\u00f3via, que se classifica como lei ordin\u00e1ria especial, a respeito de indeniza\u00e7\u00e3o por extravio de bagagem, o Supremo Tribunal Federal, no RE 636.331-RJ, com repercuss\u00e3o geral, fixou tese segundo a qual “devem prevalecer, mesmo nas rela\u00e7\u00f5es de consumo, as disposi\u00e7\u00f5es previstas nos acordos internacionais a que se refere o art. 178 da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, haja vista se tratar de lex specialis”.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

*Artigo publicado no dia 8\/7, na Coluna Migalhas Edil\u00edcias.<\/em><\/p>\n

**Artigos divulgados neste espa\u00e7o n\u00e3o necessariamente correspondem \u00e0 opini\u00e3o da entidade.<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Melhim Chalhub<\/em><\/strong> \u00e9 advogado, parecerista, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobili\u00e1rio (Ibradin), do Instituto dos Advogados Brasileiros e da Academia Brasileira de Direito Civil.<\/em><\/strong><\/p>\n

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