{"id":3900,"date":"2020-06-26T18:40:54","date_gmt":"2020-06-26T21:40:54","guid":{"rendered":"https:\/\/cbic.org.br\/juridico\/artigo-efeitos-juridicos-da-pandemia-no-prazo-de-denuncia-da-incorporacao-2\/"},"modified":"2020-06-26T18:41:06","modified_gmt":"2020-06-26T21:41:06","slug":"artigo-efeitos-juridicos-da-pandemia-no-prazo-de-denuncia-da-incorporacao-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cbic.org.br\/juridico\/artigo-efeitos-juridicos-da-pandemia-no-prazo-de-denuncia-da-incorporacao-2\/","title":{"rendered":"Artigo: Efeitos jur\u00eddicos da pandemia no prazo de den\u00fancia da incorpora\u00e7\u00e3o"},"content":{"rendered":"

\"\"Pedro Ernesto Celestino Pascoal Sanjuan \u00e9 especialista em Direito Imobili\u00e1rio, presidente da Comiss\u00e3o de Direito Imobili\u00e1rio, Notarial e Registral da OAB\/SE e membro do Conselho Jur\u00eddico (Conjur) da CBIC<\/strong><\/em><\/p>\n

A Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria consiste na atividade empresarial complexa de promo\u00e7\u00e3o e realiza\u00e7\u00e3o de constru\u00e7\u00e3o para aliena\u00e7\u00e3o total ou parcial de edifica\u00e7\u00e3o ou conjunto de edifica\u00e7\u00f5es compostas de unidades aut\u00f4nomas, nos termos da Lei 4.591\/1964.<\/p>\n

O incorporador, por defini\u00e7\u00e3o, \u00e9 aquele que re\u00fane, coordena pessoas e fatores de produ\u00e7\u00e3o necess\u00e1rios para edifica\u00e7\u00e3o de um determinado empreendimento com objetivo econ\u00f4mico que, dentre outras atividades, faz a prospec\u00e7\u00e3o do terreno, os estudos preliminares de viabilidade econ\u00f4mico-financeira, a negocia\u00e7\u00e3o e assinatura do contrato de compra e venda da \u00e1rea, a defini\u00e7\u00e3o do projeto, os protocolos de licenciamento, a obten\u00e7\u00e3o do alvar\u00e1 de constru\u00e7\u00e3o, o lan\u00e7amento ao p\u00fablico, a constru\u00e7\u00e3o, a averba\u00e7\u00e3o do habite-se<\/strong>, relacionando-se diretamente com o propriet\u00e1rio do terreno, cart\u00f3rios, poder p\u00fablico, corretores de im\u00f3veis, adquirentes, construtores, agentes financeiros etc.<\/p>\n

No campo das responsabilidades do incorporador, quanto ao conte\u00fado, assume perante os adquirentes uma obriga\u00e7\u00e3o de resultado; quanto \u00e0 natureza, consiste em uma obriga\u00e7\u00e3o de fazer, composta pela constru\u00e7\u00e3o do empreendimento e transfer\u00eancia efetiva das unidades aut\u00f4nomas aos seus adquirentes.<\/p>\n

Assim, a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria normalmente precede por muito anos ao seu lan\u00e7amento p\u00fablico e \u00e0 efetiva constru\u00e7\u00e3o, de modo que alguns empreendimentos levam v\u00e1rios anos da sua concep\u00e7\u00e3o at\u00e9 a entrega das unidades aos adquirentes.<\/p>\n

Pois bem, em que pese todos os estudos e esfor\u00e7os despendidos ao longo de todos esses anos, salvo melhor ju\u00edzo, o que definir\u00e1 a viabilidade econ\u00f4mico-financeiro de um empreendimento ser\u00e1 o seu efetivo lan\u00e7amento ao p\u00fablico, hip\u00f3tese em que a sua performance de venda projetar\u00e1 o seu fluxo de caixa, convertendo a receita de vendas em \u201ctijolos\u201d.<\/p>\n

Esse \u201cteste\u201d de mercado \u00e9 de fundamental import\u00e2ncia, sobretudo pelo interesse p\u00fablico envolvido nas incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, haja vista que o sucesso do empreendimento repercute positivamente n\u00e3o s\u00f3 em rela\u00e7\u00e3o aos seus adquirentes como \u00e0 sociedade, sobretudo porque a exist\u00eancia de um fluxo de pagamento substancialmente est\u00e1vel e seguro proporcionar\u00e1 o cumprimento de todas as obriga\u00e7\u00f5es assumidas pelo incorporador, como tamb\u00e9m, a constru\u00e7\u00e3o do empreendimento.<\/p>\n

Com efeito, esse \u201cteste pr\u00e1tico\u201d de viabilidade econ\u00f4mico-financeira \u00e9 t\u00e3o importante que a Lei n\u00ba 4.591\/1964 previu no seu art. 34 que o incorporador poder\u00e1 fixar no memorial de incorpora\u00e7\u00e3o o prazo de car\u00eancia, dentro do qual \u00e9 l\u00edcito desistir do empreendimento, sendo a \u00fanica hip\u00f3tese legal de resili\u00e7\u00e3o contratual por iniciativa do empreendedor, ou seja, a \u00fanica hip\u00f3tese para desfazimento contratual sem caracteriza\u00e7\u00e3o de culpa e imposi\u00e7\u00e3o de penalidades.<\/p>\n

Dessa forma, o cen\u00e1rio atual pand\u00eamico associado \u00e0 incerteza econ\u00f4mica decorrente do estado de calamidade p\u00fablica possibilita a suspens\u00e3o do prazo de car\u00eancia da incorpora\u00e7\u00e3o, cuja autoriza\u00e7\u00e3o decorre da pr\u00f3pria natureza do aludido prazo, destinado a mitigar os riscos relacionados \u00e0 viabilidade econ\u00f4mico-financeira do empreendimento, imposs\u00edveis de serem fielmente aferidos enquanto perdurar esse cen\u00e1rio.<\/p>\n

O Projeto de Lei n\u00ba 1.179\/2020 que \u201cdisp\u00f5e sobre o Regime Jur\u00eddico Emergencial e Transit\u00f3rio das rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas de Direito Privado (RJET) no per\u00edodo da pandemia do coronav\u00edrus (Covid-19)\u201d, aprovado pelo Congresso Nacional e pendente de san\u00e7\u00e3o presidencial, poder\u00e1 pacificar essa quest\u00e3o, haja vista que este estabelece o dia 20\/03\/2020 como termo inicial do eventos derivados da pandemia (art. 1\u00ba, \u00a7 \u00fanico) e suspende os prazos prescricionais e decadenciais at\u00e9 o dia 30\/10\/2020 (art. 3\u00ba, \u00a7\u00a71\u00ba e 2\u00ba), de modo que o prazo de den\u00fancia da incorpora\u00e7\u00e3o estar\u00e1 abarcado por esses dispositivos.<\/p>\n

Por todo o exposto, a suspens\u00e3o do prazo de den\u00fancia da incorpora\u00e7\u00e3o durante o per\u00edodo pand\u00eamico \u00e9 uma medida que se imp\u00f5e, evitando decis\u00f5es precipitadas e irrefletidas de desist\u00eancia ou, em outra via, de dar prosseguimento a um empreendimento sem viabilidade econ\u00f4mico-financeira, em ambas as hip\u00f3teses, prejudicando os adquirentes e a sociedade.<\/p>\n

* O artigo foi divulgado no e-book\u00a0Impactos jur\u00eddicos da Covid-19 na constru\u00e7\u00e3o civil<\/strong>, do Conselho Jur\u00eddico da CBIC<\/em><\/p>\n

**Artigos divulgados neste espa\u00e7o n\u00e3o necessariamente correspondem \u00e0 opini\u00e3o da entidade.<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

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