{"id":3472,"date":"2019-11-29T17:03:34","date_gmt":"2019-11-29T20:03:34","guid":{"rendered":"https:\/\/cbic.org.br\/juridico\/artigo-do-especialista-protecao-aos-consumidores-adimplentes\/"},"modified":"2019-11-29T17:03:34","modified_gmt":"2019-11-29T20:03:34","slug":"artigo-do-especialista-protecao-aos-consumidores-adimplentes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cbic.org.br\/juridico\/artigo-do-especialista-protecao-aos-consumidores-adimplentes\/","title":{"rendered":"Artigo do Especialista: Prote\u00e7\u00e3o aos consumidores adimplentes"},"content":{"rendered":"

Lei n\u00ba 13.786\/2018 \u2013 Necess\u00e1ria prote\u00e7\u00e3o \u00e0 coletividade dos adquirentes adimplentes em empreendimento imobili\u00e1rio<\/h2>\n

 <\/p>\n

\"\"Andr\u00e9ia Moraes de Oliveira Mour\u00e3o \u00e9 coordenadora do Grupo de Trabalho Civil e Consumerista do Conselho Jur\u00eddico (Conjur) da CBIC, assessora jur\u00eddica da Associa\u00e7\u00e3o de Empresas do Mercado Imobili\u00e1rio do Distrito Federal (Ademi-DF) e s\u00f3cia fundadora do Escrit\u00f3rio Mour\u00e3o e Moraes Advogados Associados.<\/strong><\/em><\/p>\n

O mercado imobili\u00e1rio enfrentou ao longo dos \u00faltimos cinco anos grave turbul\u00eancia e significativos preju\u00edzos frente \u00e0s rela\u00e7\u00f5es obrigacionais oriundas da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, ou seja, daquelas contrata\u00e7\u00f5es de promessa de compra e venda ou de venda de unidades imobili\u00e1rias em constru\u00e7\u00e3o para entrega futura.<\/p>\n

Tais prejudicialidades n\u00e3o decorreram apenas dos \u201cdistratos\u201d e das resolu\u00e7\u00f5es de contrato que se verificaram impostos pelos adquirentes inadimplentes aos incorporadores, mas, principalmente, pelo fato de tais contratos de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria restarem analisados exclusivamente pela sua incid\u00eancia consumerista, mesmo quando tais pretens\u00f5es de desfazimento se resumiam a simples e injustificado descumprimento da obriga\u00e7\u00e3o primeira do adquirente de pagar o pre\u00e7o de aquisi\u00e7\u00e3o da unidade.<\/p>\n

O contrato de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria \u00e9 extremamente complexo e envolve valores de grande impacto financeiro. S\u00f3 para exemplificar, um empreendimento dentro de um padr\u00e3o construtivo normal do Setor Noroeste, do Distrito Federal, necessita, somente para a consecu\u00e7\u00e3o da obra, do emprego de aproximadamente 40 milh\u00f5es de reais, n\u00e3o se computando neste valor nada a t\u00edtulo de aquisi\u00e7\u00e3o do terreno, encargos e custo de incorpora\u00e7\u00e3o, impostos, cart\u00f3rios, publicidade e demais elementos inerentes ao produto e \u00e0 negocia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Ademais, n\u00e3o se pode olvidar que o contrato de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria \u00e9 um dos exemplos mais contundentes da reflexibiliza\u00e7\u00e3o de v\u00e1rias normas, dentre as quais s\u00e3o de se destacar a Lei n\u00ba 4.591\/1964, a Lei n\u00ba 10.931\/2004 (Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o), o C\u00f3digo Civil e o C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, que obrigatoriamente dever\u00e3o ser aplicados de forma concomitante ao caso concreto sob pena de lesar ou alijar direito de uma das partes.<\/p>\n

E, desta forma, a Lei n\u00ba 13.786\/2018 nada mais fez do que aplicar normas de incid\u00eancia direta ao neg\u00f3cio de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, especialmente quando o desfazimento decorrer do inadimplemento do adquirente. A observ\u00e2ncia \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o das normas que emergem das leis acima destacadas \u00e9 pilar inarred\u00e1vel ao equil\u00edbrio entre direitos e deveres desse tipo de contrata\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Ent\u00e3o, quando o artigo 1\u00ba da referida lei altera a Lei da Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria para disciplinar a resolu\u00e7\u00e3o por inadimplemento do adquirente, n\u00e3o se pode ignorar que surge da\u00ed o enfrentamento a, no m\u00ednimo, duas quest\u00f5es inarred\u00e1veis \u00e0 contrata\u00e7\u00e3o: a equa\u00e7\u00e3o econ\u00f4mico financeira do empreendimento, tomando-se por base a viabilidade de conclus\u00e3o da obra e a prote\u00e7\u00e3o da coletividade dos adquirentes adimplentes; e, a adequada aplica\u00e7\u00e3o do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor a essas rela\u00e7\u00f5es obrigacionais.<\/p>\n

Neste particular, entendo que a equa\u00e7\u00e3o econ\u00f4mico financeira e a viabilidade do empreendimento est\u00e3o diretamente ligadas \u00e0 exist\u00eancia de efetiva<\/u> negocia\u00e7\u00e3o das unidades imobili\u00e1rias que comp\u00f5em o empreendimento. Se n\u00e3o h\u00e1 a efetiva venda de um n\u00famero m\u00ednimo de unidades de in\u00edcio da incorpora\u00e7\u00e3o, por \u00f3bvio que a constru\u00e7\u00e3o e entrega estar\u00e3o comprometidas. Ademais, esta realidade de ambiente contratual e exist\u00eancia de n\u00famero vi\u00e1vel de unidades efetivamente contratadas deve perdurar e se manter durante toda a fase da constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

E foi exatamente por isso que a lei de incorpora\u00e7\u00e3o criou uma porta de sa\u00edda \u00e0quele incorporador que n\u00e3o conseguiu efetivar as promessas ou vendas necess\u00e1rias para a viabiliza\u00e7\u00e3o do respectivo empreendimento. \u00c9 o que n\u00f3s conhecemos como Prazo de Car\u00eancia, onde o incorporador pode desistir do empreendimento no prazo de 180 dias constados do registro do memorial (artigo 34, da Lei n\u00ba 4.591\/1964).<\/p>\n

Com efeito, a exist\u00eancia de mecanismos de prote\u00e7\u00e3o \u00e0 exist\u00eancia de efetiva<\/u> contrata\u00e7\u00e3o ao logo do caminho de constru\u00e7\u00e3o e entrega dos empreendimentos resta imperioso a todos os que est\u00e3o a cumprir com as obriga\u00e7\u00f5es assumidas, porque, conforme largamente noticiado, somente nos primeiros meses do ano de 2017, o distrato e a resolu\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis residenciais de m\u00e9dio e alto padr\u00e3o chegaram ao percentual de 53% das contrata\u00e7\u00f5es havidas no referido per\u00edodo.<\/p>\n

Outro ponto imprescind\u00edvel e que nos faz entender a finalidade buscada pela Lei n\u00ba 13.786\/2018 adv\u00e9m dos comandos do inciso III, do artigo 4\u00ba, do CDC. Ora, o consumidor deve sim ser tutelado pelo Estado, mas o equil\u00edbrio das rela\u00e7\u00f5es obrigacionais entre consumidores e fornecedores \u00e9 princ\u00edpio inafast\u00e1vel, inclusive em mat\u00e9ria consumerista, porque o bem maior que se deve buscar \u00e9 a prote\u00e7\u00e3o \u00e0 coletividade dos adquirentes adimplentes.<\/p>\n

Assim, quando a Lei n\u00ba 13.786\/2018 diz que a entrega do im\u00f3vel dentro do prazo de prorroga\u00e7\u00e3o ou toler\u00e2ncia devidamente contratado n\u00e3o d\u00e1 ensejo \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o por parte do adquirente e nem pagamento de penalidade, ela est\u00e1 sim observando os substratos de adequa\u00e7\u00e3o acima destacados. Da mesma forma, quando determina que, ultrapassado o referido prazo sem a entrega, o adquirente \u2013 que n\u00e3o deu causa ao atraso \u2013 poder\u00e1 resolver o contrato recebendo a integralidade do que pagou mais multa; e, quando assevera que, se o adquirente continuar com a contrata\u00e7\u00e3o e estiver adimplente, ultrapassado tal prazo, ter\u00e1 direito \u00e0 indeniza\u00e7\u00e3o de 1% do valor pago por m\u00eas de atraso. E, por fim, quando esta Lei estabelece percentuais de reten\u00e7\u00e3o distintos entre a incorpora\u00e7\u00e3o submetida ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o e sem afeta\u00e7\u00e3o, bem como prazos distintos \u00e0 devolu\u00e7\u00e3o dos valores, tamb\u00e9m est\u00e1 a observar a equival\u00eancia entre direitos e deveres daqueles contratantes.<\/p>\n

Portanto, a Lei n\u00ba 13.786\/2018 nada mais fez do que propiciar mecanismos de prote\u00e7\u00e3o \u00e0 coletividade de consumidores adimplentes e ao empreendimento a ser conclu\u00eddo, com a entrega das unidades imobili\u00e1rias aqueles cumpridores das obriga\u00e7\u00f5es assumidas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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 <\/p>\n

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