{"id":2948,"date":"2019-04-29T16:29:40","date_gmt":"2019-04-29T19:29:40","guid":{"rendered":"https:\/\/cbic.org.br\/juridico\/artigo-a-evolucao-da-contratacao-imobiliaria-e-importancia-do-judiciario-na-aplicacao-da-lei-13-786-2018\/"},"modified":"2019-04-29T16:33:59","modified_gmt":"2019-04-29T19:33:59","slug":"artigo-a-evolucao-da-contratacao-imobiliaria-e-importancia-do-judiciario-na-aplicacao-da-lei-13-786-2018","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cbic.org.br\/juridico\/artigo-a-evolucao-da-contratacao-imobiliaria-e-importancia-do-judiciario-na-aplicacao-da-lei-13-786-2018\/","title":{"rendered":"Artigo: A evolu\u00e7\u00e3o da contrata\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e import\u00e2ncia do judici\u00e1rio na aplica\u00e7\u00e3o da Lei 13.786\/2018"},"content":{"rendered":"

\"\"Raul Amaral J\u00fanior \u00e9 s\u00f3cio s\u00eanior da R. Amaral Advogados, secret\u00e1rio geral do Conselho Jur\u00eddico (Conjur) da CBIC e consultor do Sinduscon-CE<\/strong><\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

*O assunto, bastante controverso e importante para o setor da constru\u00e7\u00e3o,\u00a0integra pauta do 91\u00ba\u00a0Encontro Nacional da Ind\u00fastria da Constru\u00e7\u00e3o (Enic)<\/a>, que ser\u00e1 realizado de 15 a 17 de maio, na Barra da Tijuca (RJ).\u00a0Inscri\u00e7\u00f5es no site<\/a>.<\/span><\/p>\n

Na sociedade contempor\u00e2nea, o Poder Judici\u00e1rio tem exercido um protagonismo cada vez mais acentuado, devido \u00e0 sua atua\u00e7\u00e3o como um agente de controle das normas e a valora\u00e7\u00e3o destas diante do caso concreto. Em fun\u00e7\u00e3o disso, a busca pela seguran\u00e7a jur\u00eddica nas decis\u00f5es judiciais tem sido mais intensa, diante da pluralidade de entendimentos muitas vezes dentro do mesmo espa\u00e7o territorial, e, n\u00e3o raro, com interpreta\u00e7\u00f5es dos comandos legais diametralmente opostas.<\/p>\n

Com objetivo de retratar a evolu\u00e7\u00e3o da sociedade e suas rela\u00e7\u00f5es interpessoais, e, ainda, dar maior uniformidade, rapidez e efici\u00eancia \u00e0 atua\u00e7\u00e3o judicial, as reformas das leis codificadas est\u00e3o a criar in\u00fameros novos institutos, que visam a pacificar os entendimentos no \u00e2mbito do Judici\u00e1rio. Por isso, criaram-se as S\u00famulas, os recursos repetitivos e, finalmente, o Incidente de Resolu\u00e7\u00e3o de Demandas Repetitivas, inova\u00e7\u00e3o essa trazida pelo C\u00f3digo de Processo Civil de 2015, para tornar o entendimento dos julgados mais uniforme, e mais respeitoso ao texto de lei.<\/p>\n

O provocado protagonismo do Judici\u00e1rio nessa crise de representatividade eleitoral pela qual passa o Brasil, muitas vezes, \u00e9 incorporado pelo excesso da atividade judicante quando age de forma desarrazoada, resultando, por consequ\u00eancia, em uma \u2013 ainda que involunt\u00e1ria – substitui\u00e7\u00e3o do exerc\u00edcio do parlamento. \u00c9 o ativismo judicial tomando o lugar dos legisladores.<\/p>\n

E a ocupa\u00e7\u00e3o do espa\u00e7o normativo por parte do Judici\u00e1rio demanda uma resposta equivalente do Legislativo, para que sejam equilibradas as for\u00e7as de poderes independentes, sem conflitos de compet\u00eancias constitucionais e impedindo maiores traumas sociais. Por\u00e9m, entendimentos equivocados por parte dos julgados, ainda que em inst\u00e2ncias superiores, v\u00eam sendo repetidos, e v\u00e3o se consolidando nos tribunais, ao longo do tempo, com o jarg\u00e3o jur\u00eddico de jurisprud\u00eancia pacificada<\/em> ou jurisprud\u00eancia un\u00edssona<\/em>, e que, n\u00e3o raro, contrariam o comando legal tido como a correta leitura da vontade popular retratada na vig\u00eancia da lei.<\/p>\n

Verificam-se exatamente essas situa\u00e7\u00f5es no segmento imobili\u00e1rio com o tratamento judicial que vem sendo dado para os distratos, desconsiderando a correta herm\u00eautica jur\u00eddica, com graves equ\u00edvocos nas interpreta\u00e7\u00f5es dos textos da lei, mormente em rela\u00e7\u00e3o aos contratos de aquisi\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n

Nesse contexto, a t\u00edtulo de exemplo dessas distor\u00e7\u00f5es judiciais, verifica-se que a preocupa\u00e7\u00e3o com a prote\u00e7\u00e3o ao adquirente nessa seara n\u00e3o \u00e9 uma novidade que surgiu com o advento do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor; a pr\u00f3pria Lei da Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria (Lei 4.591\/64), muito anterior, foi criada como um meio de regulamentar a figura do incorporador \u2013 at\u00e9 ent\u00e3o n\u00e3o formalizada \u2013 e reger a rela\u00e7\u00e3o deste com os compradores das unidades aut\u00f4nomas, tendo em vista a demasiada inseguran\u00e7a jur\u00eddica que pairava sobre essa rela\u00e7\u00e3o negocial, naqueles tempos.<\/p>\n

Foi justamente nesse contexto de garantir a seguran\u00e7a dos contratantes que foi atribu\u00eddo \u00e0 contrata\u00e7\u00e3o da atividade comercial da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria o car\u00e1ter de irrevogabilidade e de irretratabilidade. Todavia, com o advento do diploma consumerista, foram surgindo deturpa\u00e7\u00f5es da norma regida pela Lei 4.591\/64, notadamente no que diz respeito ao desfazimento do contrato.<\/p>\n

A merc\u00ea da pr\u00f3pria disposi\u00e7\u00e3o da lei espec\u00edfica, art. 32, \u00a72\u00ba, que expressamente prev\u00ea a irretratabilidade e irrevogabilidade dos contratos de incorpora\u00e7\u00e3o, os julgadores retiraram toda a seguran\u00e7a jur\u00eddica contratual ao permitir, equivocadamente, a desist\u00eancia (Resili\u00e7\u00e3o unilateral) e exigir, ainda que a culpa do desfazimento do contrato decorresse exclusivamente do adquirente individual, a devolu\u00e7\u00e3o de valores de forma imediata.<\/p>\n

Esta vis\u00e3o individualista falhava em identificar que um empreendimento imobili\u00e1rio n\u00e3o \u00e9 composto da rela\u00e7\u00e3o do incorporador com um \u00fanico adquirente\/consumidor, mas, na verdade, envolve diversas fam\u00edlias e consumidores, que s\u00e3o prejudicados em benef\u00edcio de apenas um, haja vista que, ao exigir a imediata devolu\u00e7\u00e3o de valores, impacta diretamente no desenvolvimento da obra e nos recursos provenientes dos demais adquirentes.<\/p>\n

A lei espec\u00edfica da incorpora\u00e7\u00e3o n\u00e3o se equivocou ao estabelecer a irretratabilidade e irrevogabilidade, pois muito bem identificou que o contrato de incorpora\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 um contrato individual ou simplesmente bilateral, mas um contrato coletivo, onde um grupo de adquirentes se compromete a participar de uma rela\u00e7\u00e3o, pagando, cada um, uma parcela que compor\u00e1 a constru\u00e7\u00e3o de todo o empreendimento em benef\u00edcio de todos.<\/p>\n

Ao \u201cdefender\u201d o adquirente individual, implicando-lhe direitos que excedem a pr\u00f3pria legisla\u00e7\u00e3o, as decis\u00f5es prejudicavam dezenas de outros consumidores e fam\u00edlias, cujo direito \u00e0 conclus\u00e3o da obra e de ter seus recursos direcionados \u00e0 constru\u00e7\u00e3o do empreendimento acabava prejudicado, ao verificar que esses recursos eram desviados em benef\u00edcio de um indiv\u00edduo descumpridor do neg\u00f3cio jur\u00eddico e da rela\u00e7\u00e3o coletiva, permitindo, apenas, reten\u00e7\u00f5es insuficientes ao efetivo pagamento das despesas incorridas pela incorporadora.<\/p>\n

Ansiosos por uma defini\u00e7\u00e3o e esclarecimento do tema, quanto \u00e0 seguran\u00e7a das contrata\u00e7\u00f5es, a popula\u00e7\u00e3o e o mercado se viram amparados pelo Poder Legislativo o qual, atendendo a essa demanda, aprovou a lei 13.786\/2018, que alterou a Lei 4.591\/1, estabelecendo par\u00e2metros e penalidades para os descumpridores das obriga\u00e7\u00f5es contratuais, sejam eles o adquirente ou o incorporador.<\/p>\n

Definindo limites, prazos e cl\u00e1usulas obrigat\u00f3rias, essa norma trouxe par\u00e2metros objetivos e claros acerca das consequ\u00eancias do descumprimento contratual, permitindo ao adquirente estar mais ciente de seus direitos e deveres para, assim, realizar uma contrata\u00e7\u00e3o saud\u00e1vel.<\/p>\n

Diferentemente do que muitos cr\u00edticos desse normativo insistem em apregoar, essa nova legisla\u00e7\u00e3o traz muitas vantagens ao consumidor, quando determina informa\u00e7\u00f5es que devem obrigatoriamente constar no quadro resumo do contrato, bem como ao estipular o direito de arrependimento do comprador em compras realizadas fora da sede da vendedora, e, ainda, graves consequ\u00eancias aos incorporadores que atrasarem suas obras, protegendo, sempre, a coletividade de adquirentes adimplentes e cumpridores do contrato.<\/p>\n

O maior risco \u00e0 boa aplica\u00e7\u00e3o dessa norma est\u00e1 na equivocada interpreta\u00e7\u00e3o de diversos juristas que, com a ajuda dos efeitos propagados na internet, v\u00eam, desde antes da promulga\u00e7\u00e3o da lei, divulgando um entendimento que diverge dos pr\u00f3prios conceitos do direito civil, mais especificamente acerca da palavra \u201cdistrato\u201d.<\/p>\n

Se proliferou entre os leigos do direito um entendimento de que o \u201cdistrato\u201d se referiria a qualquer tipo de rescis\u00e3o, especialmente \u00e0 desist\u00eancia. Esse equ\u00edvoco decorreu de reiterados casos em que os adquirentes buscavam o incorporador indicando o desinteresse no contrato, e este \u00faltimo aceitava, em comum acordo, encerrar a rela\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

O distrato \u00e9 exatamente isto, um acordo bilateral onde ambas as partes aceitam encerrar a rela\u00e7\u00e3o. No entanto, como na alta do mercado os incorporadores, em regra, aceitavam realizar um acordo bilateral de encerramento do contrato (distrato), os leigos passaram a entender que o \u201cdistrato\u201d seria um direito l\u00edquido e certo do adquirente, o que n\u00e3o \u00e9 verdade, vez que depende da concord\u00e2ncia da outra parte.<\/p>\n

A maior surpresa, no entanto, foi a multiplica\u00e7\u00e3o de artigos na internet elaborados por juristas, muitos deles atuantes nos mercados imobili\u00e1rios, que passaram a utilizar essa nomenclatura, confundindo distrato (resili\u00e7\u00e3o bilateral) com desist\u00eancia (resili\u00e7\u00e3o unilateral), baseando-se, equivocadamente, no artigo 53 do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (Lei 8.078\/90).<\/p>\n

Destaque-se que sequer o C\u00f3digo do Consumidor, em seu t\u00e3o utilizado artigo 53, permite a resili\u00e7\u00e3o unilateral ou desist\u00eancia, mencionando apenas a hip\u00f3tese de resolu\u00e7\u00e3o contratual, que significa o encerramento do contrato por descumprimento de uma das partes.<\/p>\n

\u00c9 neste sentido que se faz especial destaque a import\u00e2ncia do Judici\u00e1rio nesta nova fase. Caber\u00e1 a este ente a aplica\u00e7\u00e3o da norma de forma a desestimular o descumprimento contratual, protegendo a coletividade de adquirentes no desenvolvimento de seu sonho da casa pr\u00f3pria.<\/p>\n

Caber\u00e1 tamb\u00e9m aos julgadores encerrar a celeuma que envolve o termo \u201cdistrato\u201d, retomando o bom direito ao diferenciar desist\u00eancia (resili\u00e7\u00e3o unilateral) de distrato (resili\u00e7\u00e3o bilateral), impedindo que, imotivadamente e por mera vontade unilateral, o indiv\u00edduo busque prejudicar toda uma coletividade.<\/p>\n

\u00c9 o que se espera: um Judici\u00e1rio mais respons\u00e1vel pelo desest\u00edmulo da busca judicial de pacifica\u00e7\u00e3o dos conflitos \u00a0e que incentive, enfim, a utiliza\u00e7\u00e3o das solu\u00e7\u00f5es negociais adequadas e extrajudiciais de composi\u00e7\u00e3o da lide, respeitados os limites do contrato regido pelos ditames da lei que entrou recentemente em vig\u00eancia \u00a0no ordenamento p\u00e1trio.<\/p>\n

 <\/p>\n

*Artigos divulgados neste espa\u00e7o, n\u00e3o necessariamente correspondem \u00e0 opini\u00e3o da entidade.<\/em><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Raul Amaral J\u00fanior \u00e9 s\u00f3cio s\u00eanior da R. Amaral Advogados, secret\u00e1rio geral do Conselho Jur\u00eddico (Conjur) da CBIC e consultor do Sinduscon-CE<\/p>\n

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