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18/09/2020

Simpósio esclarece dúvidas sobre recuperação judicial de empresas

Um trabalho rico de esclarecimento e discussão de parâmetros para a condução dos procedimentos de recuperação judicial de empresas atuantes no mercado imobiliário foi o legado deixado pelo Simpósio promovido no dia 17 pelo Instituto dos Advogados de Pernambuco (IAB), com a correalização de importantes entidades do meio empresarial e jurídico, como a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e o Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim).

O evento virtual, transmitido pelo canal do IAP e do Ibradim no YouTube, reuniu nove especialistas na área e cerca de 100 participantes. “Todo o material ficou gravado, disponibilizado para os interessados nesses canais como uma grande fonte de consulta”, informa o coordenador do simpósio, Guilherme Guerra, presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAP. Segundo Guerra, a recuperação judicial, abordada do ponto de vista de todos os agentes envolvidos – construtores, adquirentes, advogados, juízes, notários e registradores de imóveis – tem uma importante função social e econômica, que é dar a melhor solução para que o imóvel seja entregue de fato para o seu adquirente.

O evento contou com a participação do presidente do Conselho Jurídico (Conjur) da CBIC, José Carlos Gama, no painel de abertura intitulado ‘Incorporação Imobiliária e seus Efeitos na Recuperação Judicial’.

Gama destacou as dificuldades enfrentadas pelas incorporadoras durante todo o trabalho desenvolvido por elas, inclusive na hora de requerer uma recuperação judicial. “Nossa incorporação imobiliária, como todos sabemos, é um projeto financeiro complexo com vários atores: o construtor, o proprietário do terreno, o corretor, o vendedor de materiais e o próprio adquirente”, comentou. O presidente do Conjur/CBIC também elencou as diferentes origens dos recursos aplicados em cada projeto financeiro, entre elas, o capital próprio do incorporador, os pagamento efetuados pelos adquirentes durante a construção e o financiamento do agente financeiro para a produção do empreendimento.

“É preciso deixar bem claro que qualquer agente financeiro exige um percentual de obra executada para começar a liberar esse recurso, da mesma forma que ele exige um percentual de vendas executadas de forma tal que ela tenha certeza de que a aquele empreendimento que o incorporador projetou e desenhou realmente foi absorvido pela sociedade. E aí veio a Lei 10.931/2004 do Patrimônio de Afetação que blinda esse empreendimento e passa a funcionar como se uma empresa isolada fosse”, explicou.

Entre os problemas enfrentados pelas incorporadoras, destacou que primeiro foi exatamente a redução brusca de vendas em 2018, em função do problema econômico que o país passou. “Mas o problema maior nunca visto na história do mercado imobiliário brasileiro foi exatamente os chamados distratos”, enfatizou.

“As pessoas começaram a perder a capacidade de pagamento e, apesar da Lei 4.591, no seu artigo 32, §2°, dizer que o nosso contrato é irrevogável e irretratável, ou seja, ele não pode ser desfeito nem por parte do comprador nem por parte do vendedor, a justiça começou a entender de que se esse comprador perdesse sua possibilidade de pagamento e comprovasse isso na justiça, ele não precisaria se tornar inadimplente para que o incorporador assim então fizesse resolução desse contrato”, comentou. “Ele poderia procurar a justiça, e a justiça autorizou o desfazimento do negócio. O grande problema foi a Súmula 543, que passou a obrigar os incorporadores a devolver parte dos recursos pagos para esse cliente de forma imediata, quebrando completamente o equilíbrio financeiro do negócio. Porque aqueles recursos que estavam previstos para serem pagos para corretagem, mão de obra, passou também o incorporador a ser obrigado a devolver os recursos daquelas pessoas que fizeram o pedido de distrato”, criticou.

De acordo com Gama, foram feitos vários eventos no âmbito  do Superior Tribunal de Justiça para mostrar que a súmula estava colocando o direito de um consumidor isolado acima do direito dos demais consumidores, também hipossuficientes, e que precisavam receber o seu empreendimento a tempo e a hora. Então, além da redução das receitas houve um aumento das despesas.

O presidente do Conjur, ainda em sua participação, abordou pontos como a Lei de Recuperação Judicial de Falência, posterior à Lei do Patrimônio de Afetação. “Com seu surgimento, a lei encheu de esperança a sociedade, porque a intenção da lei foi privilegiar em caso de crise momentânea da empresa, a continuidade da suas atividades, os objetivos coletivos, tanto econômico como social da livre iniciativa”, contou. No entanto, passados 15 anos, várias dificuldades surgiram, como a retração dos agentes financeiros, a proteção desequilibrada às instituições, a ausência de varas especializadas em direito empresarial e a inexistência de diagnóstico prévio de viabilidade econômica do negócio. “E aí você mistura o joio no trigo. Empresas que realmente são capazes, que podem realmente se recuperar, em função da fila de espera de justiça, e a justiça nós todos sabemos que é lenta, acaba perdendo celeridade para que ela obtenha a recuperação judicial”, criticou.

Ainda de acordo com José Carlos Gama, os dados do Observatório da PUC SP, até 2019, mostram que de todas as empresas que pedem Recuperação Judicial (RJ), apenas 18,2% conseguem realmente se recuperar sem necessidade de decretação da  falência. 57,1% não cumprem o plano de recuperação, mas continuam com o que ele denominou de “empresas zumbis”, sem capacidade de investimento e geração de caixa. E 24,7% tem sua falência decretada. “Ou seja, o processo de RJ no nosso Brasil, ao longo dos 15 anos só tem atendido 18% das empresas”, concluiu.

Também participaram do Simpósio ‘Recuperação Judicial na Incorporação Imobiliária: Desafios Práticos do Empresário, do Adquirente, do Advogado, do Notário, do Registrador e do Julgador’:

  • Olivar Vitale, presidente do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim),
  • Rodrigo Toscano, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-Nacional,
  • Melhim Chalhub, especialista em Direito Privado pela Universidade Federal Fluminense
  • Viviane Amaral, especialista em Direito Imobiliário Empresarial pela Universidade Secovi/SP
  • Rafael Accioly, sócio-gestor da equipe de Direito Imobiliário do escritório Queiroz Cavalcanti Advocacia
  • Daniel Carnio, presidente do Fórum Nacional de Juízes de Competência Empresarial (Fonajem)
  • Ivanildo Figueiredo, doutor em Direito e professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE) e  tabelião em Recife
  • Roberto Lúcio, diretor do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) e presidente da Associação dos Registradores de Pernambuco (Aripe)

(Com informações do Sinduscon-PE)

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