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05/02/2020

Artigo – Medida Provisória 915: o que interessa ao setor?

 Erika Albuquerque Calheiros é assessora jurídica da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e coordenadora jurídica do Conselho Jurídico da  entidade

Luiz Felipe Cunha é assessor jurídico da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE) e conselheiro do Conselho Jurídico da CBIC

Em 30 de dezembro de 2019, foi publicada a Medida Provisória nº 915, a qual propõe aprimorar os procedimentos de gestão e alienação dos imóveis da União, instituindo mecanismos para simplificação e racionalização dos procedimentos de alienação de imóveis, bem como promovendo alterações na legislação que rege a dação em pagamento de imóveis para a extinção de crédito tributário em certas hipóteses.

Um dos processos identificados como passível de ajustes na legislação de regência refere-se à alienação de imóveis, aplicável quando não há interesse público, econômico ou social em manter o domínio da União. Muitos são os casos de imóveis em situação de abandono (alvo de invasões e depredações); imóveis em risco iminente de colapso; imóveis acumulados pela União decorrentes da apreensão de ilícitos, extinção de órgãos e entidades públicas que se poderia dar destinação econômica diversa, gerando renda para o poder público e, ao mesmo tempo, desonerando a União com a manutenção dos referidos imóveis. No entanto, ao se deparar com o procedimento atual para alienação de imóveis públicos, altamente burocratizado e dispendioso, potenciais compradores acabam desistindo da aquisição e os imóveis da União, tornam-se verdadeiros elefantes brancos, sem destinação social e econômica adequada, gerando custos para a Administração Pública às custas da população.

Nesse sentido, a MP 915 propõe:

  • Modificar os critérios para a atualização da Planta de Valores da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União, utilizada, dentre outros, como insumo para definição dos valores a serem cobrados a título de foro, da taxa de ocupação, do laudêmio e de outras receitas extraordinárias, devidas em contrapartida pela utilização de imóveis da União;
  • Modernizar o processo de avaliação de imóveis da União, inclusive adotando-se prerrogativas já previstas em normas técnicas;
  • Disponibilizar nova sistemática para remição de aforamento que confira maior agilidade e modernidade ao processo;
  • Possibilitar que nos processos de cessão de imóveis possa ser estabelecida como contrapartida a obrigação de construir, reformar ou prestar serviços em imóveis da União;
  • Permitir contrato de gestão de ocupação de imóveis públicos;
  • Promover melhorias objetivando agilizar o processo de alienação de imóveis da União;
  • Modernizar o processo licitatório para alienação de imóveis;
  • Permitir, mediante disponibilidade de margem orçamentária e financeira, a contratação de bancos públicos federais ou empresas públicas, bem como a celebração de convênios com outros órgãos públicos, de qualquer ente federativo, para execução de ações de cadastramento, regularização, avaliação e alienação dos imóveis e ainda a contratação do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social – BNDES, para realização de estudo e execução de plano de desestatização de ativos da União;
  • Instituir mecanismos de acompanhamento e monitoramento de dados patrimoniais.

Vejamos alguns pontos importantes da medida:

Do valor do domínio pleno do terreno da União

O valor do domínio pleno do terreno da União será obtido com base na planta de valores da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União e não mais sobre o valor venal do terreno fornecido pelos Municípios e pelo Distrito Federal ou pelo Incra, sendo obrigação dos Municípios e Distrito Federal fornecer à referida Secretaria, até 30 de junho de cada ano, o valor venal dos terrenos localizados sob sua jurisdição, com o intuito de subsidiar a atualização da sua base de dados.

Das avaliações

As avaliações para fins de alienação onerosa dos domínios pleno, útil ou direto de imóveis da União serão realizadas, permitida a contratação de bancos públicos federais ou empresas públicas, com dispensa de licitação ou de empresa especializada.

Nas hipóteses de venda de terrenos em área urbana, de até 250 metros quadrados, ou de imóveis rurais, de até 50 hectares, será admitida a avaliação por planta de valores.

As avaliações, ainda, poderão ser realizadas sem que haja visita presencial, por meio de modelos de precificação, automatizados ou não, dispensada a homologação quando realizadas por banco público federal ou empresas públicas.

Regime Enfitêutico

Os imóveis submetidos ao regime enfitêutico, com valor de remição do domínio direto do terreno até o limite estabelecido em ato do Ministro de Estado da Economia terão, mediante procedimento simplificado, a remição do foro autorizada e o domínio pleno será consolidado em nome dos atuais foreiros que estejam regularmente cadastrados.

Da cessão de imóveis da União

A cessão poderá estabelecer como contrapartida a obrigação de construir, reformar ou prestar serviços de engenharia em imóveis da União ou em bens móveis de interesse da segurança nacional. Caso haja descumprimento pelo cessionário da contrapartida, o instrumento jurídico de cessão se resolverá sem direito à indenização pelas acessões e benfeitorias nem qualquer outra indenização ao cessionário e a posse do imóvel será imediatamente revertida para a União.

Da alienação

A venda de bens imóveis da União será feita mediante concorrência ou leilão público, observado o valor de mercado, podendo os procedimentos licitatórios serem realizados integralmente por meio de recursos de tecnologia da informação.

Qualquer pessoa, jurídica ou física, que estiver interessado em adquirir um imóvel da União que não esteja inscrito em regime enfitêutico ou em ocupação, poderá apresentar proposta de aquisição por meio de requerimento específico e dirigido à Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União, a qual se manifestará positiva ou negativamente. Sendo positiva e o imóvel não possuir avaliação dentro do prazo de 12 meses anteriores, o interessado a providenciará, que poderá ser elaborada por um avaliador habilitado ou empresa especializada, arcando com todos os custos necessários.

Na hipótese de concorrência ou leilão público deserto ou fracassado, a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União poderá realizar segunda concorrência ou leilão público com desconto de 25% sobre o valor de avaliação vigente e, se por duas vezes consecutivas, a licitação for deserta ou fracassada, os imóveis serão disponibilizados automaticamente para venda direta, podendo ser intermediada por corretores de imóveis.

Na hipótese de leilão eletrônico, a União poderá aplicar descontos sucessivos, até o limite de 25% sobre o valor de avaliação vigente, inclusive, poderá promover a alienação por lote se justificado, por parecer técnico, a maior valorização dos bens, maior liquidez ou condição mais vantajosa para a Administração Pública.

Da desestatização

Segundo a MP, a desestatização poderá ocorrer por meio de remição de foro, alienação mediante venda ou permuta, cessão ou concessão de direito real de uso; constituição de fundos de investimento imobiliário ou qualquer outro meio admitido em lei.

Da liberdade econômica

Dentre outros pontos, a MP propõe que a garantia de que, nas solicitações de atos públicos de liberação da atividade econômica, o particular será cientificado expressa e imediatamente do prazo máximo estipulado para a análise de seu pedido e de que, transcorrido o prazo fixado, o silêncio da autoridade competente importará aprovação tácita não se aplica às atividades com impacto significativo no meio ambiente, tampouco para casos de outorgas para uso de recursos hídricos e de processos de licenciamento ambiental.

Conclusão

É perceptível o intuito de desburocratizar o procedimento para gestão e alienação dos imóveis da União, de forma a viabilizar a desoneração da máquina pública, acorrentada a imóveis inutilizados e dispendiosos, mas cujos procedimentos arcaicos de venda não eram atrativos à iniciativa privada e, ao mesmo tempo, fazer a captação lícita de recursos financeiros, tudo isso agora amparado por um sistema dotado de segurança jurídica para todas as partes.

Percebemos, ainda, que há espaço para aperfeiçoamento, mas a MP 915 trouxe avanços e inovações que permitirão uma maior dinamização à União quanto à gestão de seu patrimônio e, com isso, o setor imobiliário certamente vislumbrará oportunidades que outrora não se via.

 

*Artigos divulgados neste espaço, não necessariamente correspondem à opinião da entidade.

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