![\"\"](\"https:\/\/cbic.org.br\/industriaimobiliaria\/wp-content\/uploads\/sites\/20\/2019\/01\/1.png\")
<\/p>\nEm julho deste ano o Banco Central editou a Resolu\u00e7\u00e3o n\u00b0 4676, alterando de modo significativo a regulamenta\u00e7\u00e3o que direciona um percentual dos recursos captados por interm\u00e9dio das contas de poupan\u00e7a ao cr\u00e9dito habitacional e imobili\u00e1rio. As altera\u00e7\u00f5es promulgadas, cujo efeito se dar\u00e1 a partir de janeiro de 2019, compreenderam:<\/p>\n
– Mudan\u00e7a da refer\u00eancia de c\u00e1lculo do saldo base do direcionamento substituindo a m\u00e9dia aritm\u00e9tica dos saldos di\u00e1rios dos 12 meses anteriores pela m\u00e9dia dos 36 meses anteriores;<\/p>\n
– Manuten\u00e7\u00e3o do par\u00e2metro de 52% do saldo base direcionados para o cr\u00e9dito habitacional, mas agora de modo desvinculado do SFH (limite de valor de im\u00f3vel e taxa de juros). Com isso, a carteira a taxa de mercado (antiga carteira hipotec\u00e1ria) pode tamb\u00e9m ser computada para cumprimento da exigibilidade m\u00ednima;<\/p>\n
– Extin\u00e7\u00e3o da maior parte das opera\u00e7\u00f5es que podiam ser computadas para o atendimento da exigibilidade, que, embora na sua vasta maioria j\u00e1 n\u00e3o fossem utilizados pelos agentes do sistema, sua exclus\u00e3o compreende uma simplifica\u00e7\u00e3o positiva da norma. Um item relevante exclu\u00eddo foi a possibilidade de computar novos CRI, cujo volume j\u00e1 computado \u00e9 de R$ 26,5 bilh\u00f5es, permanecendo no c\u00f4mputo at\u00e9 seu termo.
\n– Introdu\u00e7\u00e3o da possibilidade de os agentes financeiros utilizarem as opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio j\u00e1 existentes como lastro para a emiss\u00e3o de Letras Imobili\u00e1rias Garantidas (LIG), isentando a dedu\u00e7\u00e3o dos volumes emitidos das aplica\u00e7\u00f5es computadas para cumprimento da exigibilidade, caso o prazo de emiss\u00e3o das LIG seja superior a 36 meses;<\/p>\n
– Amplia\u00e7\u00e3o para R$1,5 milh\u00e3o do limite de valor de im\u00f3vel habitacional para saques por moradia pelos cotistas do FGTS, cuja entrada em vigor foi antecipada para 29\/10\/18 pela Res. N\u00ba 4.691;<\/p>\n
– Amplia\u00e7\u00e3o do rol das garantias para as opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito habitacional, possibilitando a utiliza\u00e7\u00e3o de outros im\u00f3veis ou de im\u00f3veis de terceiros;<\/p>\n
– Atualiza\u00e7\u00e3o do multiplicador de 1,2 para cr\u00e9ditos a im\u00f3veis residenciais cujo valor de venda n\u00e3o ultrapasse R$500 mil;<\/p>\n
– Refor\u00e7o, em rela\u00e7\u00e3o a Resolu\u00e7\u00e3o n\u00b0 4271\/2013, no rigor exigido para an\u00e1lise, pelos agentes financeiros, da capacidade de pagamento do tomador;<\/p>\n
– Permiss\u00e3o para o uso de taxas e indexadores de mercado, livremente pactuados, nas opera\u00e7\u00f5es com prazo superior a 36 meses, sem, contudo, alterar a rentabilidade das contas de poupan\u00e7a, lastro dessas opera\u00e7\u00f5es;<\/p>\n
– Amplia\u00e7\u00e3o do rol de institui\u00e7\u00f5es financeiras que podem atuar como agentes do SFH, incluindo as entidades fechadas de previd\u00eancia complementar, cooperativas de cr\u00e9dito e possivelmente as fintechs. N\u00e3o obstante, essas institui\u00e7\u00f5es permanecem impedidas de captar recursos por meio de contas de poupan\u00e7a;<\/p>\n
– Defini\u00e7\u00e3o de que, para fins de comprova\u00e7\u00e3o do atendimento da exigibilidade, as opera\u00e7\u00f5es devem ser computadas pelo respectivo valor cont\u00e1bil bruto, apurado segundo os crit\u00e9rios estabelecidos no Plano Cont\u00e1bil das Institui\u00e7\u00f5es do Sistema Financeiro Nacional (Cosif).<\/p>\n
Este \u00faltimo item representa uma importante altera\u00e7\u00e3o e ser\u00e1 objeto de destaque e breve an\u00e1lise neste artigo.<\/p>\n
At\u00e9 \u00e0 edi\u00e7\u00e3o da Resolu\u00e7\u00e3o n\u00b0 4676, o c\u00f4mputo das opera\u00e7\u00f5es no \u201cMapa 4\u201d pelos agentes financeiros que atuam no SBPE, para fins de comprova\u00e7\u00e3o do atendimento \u00e0 exigibilidade, n\u00e3o era regido pelos valores indicados no Cosif, ou seja: n\u00e3o estava vinculado aos saldos cont\u00e1beis das opera\u00e7\u00f5es, cujos valores resultam de uma s\u00e9rie de decis\u00f5es internas e das caracter\u00edsticas das opera\u00e7\u00f5es, que envolvem decis\u00f5es referentes a provisionamentos e mecanismos de controle de cobran\u00e7as. H\u00e1, portanto, diferen\u00e7as, em alguns casos significativas, entre o valor apresentado no \u201cMapa 4\u201d e o valor registrado contabilmente (Cosif).<\/p>\n
O n\u00edvel dessa diferen\u00e7a varia conforme o agente financeiro e, portanto, o impacto desta altera\u00e7\u00e3o n\u00e3o ser\u00e1 uniforme. Por\u00e9m, todos os agentes financeiros gozar\u00e3o de um prazo de 72 meses para efetuar gradativamente a equipara\u00e7\u00e3o: a diferen\u00e7a entre os dois crit\u00e9rios de saldo ser\u00e1 calculada em janeiro de 2019 e deduzida do Mapa 4 a um ritmo mensal de 1\/72.<\/p>\n
Considerando a posi\u00e7\u00e3o de saldo cont\u00e1bil das institui\u00e7\u00f5es financeiras em junho de 2018, estima-se que, nos pr\u00f3ximos 6 anos, o valor a ser baixado corresponder\u00e1 a pouco mais de R$ 16 bilh\u00f5es por ano, contribuindo nessa medida para a oferta de novos cr\u00e9ditos.<\/p>\n
A fim de estimar a oferta de cr\u00e9dito para os pr\u00f3ximos anos, com base nas novas regras, adotamos como premissas: i) um crescimento mensal de 1% do estoque das contas de poupan\u00e7a; ii) uma amortiza\u00e7\u00e3o da carteira imobili\u00e1ria existente tamb\u00e9m de 1% ao m\u00eas; iii) a reaplica\u00e7\u00e3o, em novas opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito, dos recursos referentes \u00e0s amortiza\u00e7\u00f5es das opera\u00e7\u00f5es existentes, e ajustamos para maior, quando necess\u00e1rio, para atender ao volume m\u00ednimo exigido para o cumprimento do direcionamento de 65%. Os resultados est\u00e3o apresentados no gr\u00e1fico a seguir e indicam a proje\u00e7\u00e3o de valores que podem ser alocados em cr\u00e9dito imobili\u00e1rio pelos agentes financeiros integrantes do SBPE nos pr\u00f3ximos anos.<\/p>\n
<\/p>\n
Releva destacar que nos anos de 2019 e 2020, a reaplica\u00e7\u00e3o dos recursos resulta superior ao limite m\u00ednimo exigido pelo direcionamento, em fun\u00e7\u00e3o do saldo das carteiras j\u00e1 existentes. Ademais, mesmo reaplicando o retorno das atuais opera\u00e7\u00f5es, as proje\u00e7\u00f5es para o per\u00edodo 2019 a 2021 indicam valores pouco expressivos, se comparados aos demandados pelo mercado e considerados como desej\u00e1veis para o setor da constru\u00e7\u00e3o civil retomar suas atividades em n\u00edveis compat\u00edveis com o crescimento esperado da economia.<\/p>\n
Por sua vez, n\u00e3o pode deixar de ser considerado que, apesar de o modelo brasileiro ser preponderantemente de cr\u00e9dito direcionado, o cr\u00e9dito imobili\u00e1rio \u00e9 tido como um importante mecanismo para o sistema banc\u00e1rio ampliar o volume de cr\u00e9dito, face a demanda existente e a pr\u00f3pria rela\u00e7\u00e3o que essa modalidade de cr\u00e9dito estabelece entre a institui\u00e7\u00e3o e o tomador, devido ao longo prazo das opera\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
Assim, \u00e9 de se esperar que os valores efetivamente disponibilizados ao mercado no tri\u00eanio 2019 a 2021 superem os minimamente necess\u00e1rios para que os agentes financeiros se mantenham enquadrados nos limites fixados pelo Conselho Monet\u00e1rio Nacional, de forma a viabilizar a retomada do crescimento da rela\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito imobili\u00e1rio com o PIB. Esta, apesar da evolu\u00e7\u00e3o observada nos \u00faltimos anos (situando-se em torno de 10%), ainda \u00e9 muito inferior \u00e0 observada nos principais pa\u00edses como Chile e \u00c1frica do Sul.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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