{"id":2878,"date":"2018-07-06T10:35:35","date_gmt":"2018-07-06T13:35:35","guid":{"rendered":"https:\/\/cbic.org.br\/novo_site\/?p=27739"},"modified":"2018-07-06T10:37:55","modified_gmt":"2018-07-06T13:37:55","slug":"quebrando-o-paradigma-novas-ideias-para-financiar-habitacao-acessivel1%ef%bb%bf","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cbic.org.br\/industriaimobiliaria\/2018\/07\/06\/quebrando-o-paradigma-novas-ideias-para-financiar-habitacao-acessivel1%ef%bb%bf\/","title":{"rendered":"Quebrando o paradigma: novas ideias para financiar habita\u00e7\u00e3o acess\u00edvel[1]\ufeff"},"content":{"rendered":"<p><em><strong>Claudia Magalh\u00e3es Eloy, da Magalh\u00e3es &amp; Eloy Consultoria e Assessoria, \u00e9 doutora em Arquitetura e Planejamento Urbano, mestre em Administra\u00e7\u00e3o \u2013 Gest\u00e3o P\u00fablica.<\/strong><\/em><\/p>\n<p>Este foi o t\u00edtulo da 8\u00aa Confer\u00eancia Internacional promovida pelo Banco Mundial, em Washington DC, entre 29 de maio e 1\u00ba de junho passado. As apresenta\u00e7\u00f5es cobriram temas t\u00e3o diversos quanto o uso de tecnologia e o potencial de <em>bigdata<\/em> para a concess\u00e3o de cr\u00e9dito, como o financiamento de <em>green housing<\/em> e o acesso a <em>funding<\/em> oriundo de <em>portf\u00f3lio <\/em>de investimentos dos fundos de pens\u00e3o e seguradoras.<\/p>\n<p>Voltada para a quest\u00e3o do financiamento acess\u00edvel (<em>affordable housing<\/em>), seu foco recaiu sobre os pa\u00edses em desenvolvimento, em geral caracterizados pela r\u00e1pida urbaniza\u00e7\u00e3o, desigualdade de renda, informalidade da renda e da moradia, ingredientes esses que dificultam a alavancagem do cr\u00e9dito como forma de ascender \u00e0 habita\u00e7\u00e3o digna. N\u00e3o obstante, os pa\u00edses desenvolvidos tamb\u00e9m enfrentam seus desafios para garantir o acesso \u00e0 habita\u00e7\u00e3o, em contextos de eleva\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os imobili\u00e1rios, de oferta insuficiente de unidades de pre\u00e7o moderado e da retra\u00e7\u00e3o da participa\u00e7\u00e3o governamental na quest\u00e3o.<\/p>\n<p>Entre os pa\u00edses representados na Confer\u00eancia, o destaque ficou com a \u00cdndia que, movida pela meta \u201cHabita\u00e7\u00e3o para Todos at\u00e9 2022\u201d<a href=\"#_ftn2\" name=\"_ftnref2\">[2]<\/a>, exibiu uma s\u00e9rie de iniciativas que tem inclu\u00eddo o uso de tecnologia para aprimorar a avalia\u00e7\u00e3o de risco de cr\u00e9dito e ampliar o financiamento habitacional para trabalhadores informais, al\u00e9m de inova\u00e7\u00f5es no financiamento de melhorias incrementais na habita\u00e7\u00e3o, incluso em propriedades rurais (a taxa de urbaniza\u00e7\u00e3o na \u00cdndia ainda \u00e9 de apenas 34%<a href=\"#_ftn3\" name=\"_ftnref3\">[3]<\/a>).<\/p>\n<p>No uso de <em>bigdata<\/em> despertou o interesse a cria\u00e7\u00e3o de <a href=\"https:\/\/www.amazon.com\/s\/ref=dp_byline_sr_book_1?ie=UTF8&amp;text=Koh+Cha-Ly&amp;search-alias=books&amp;field-author=Koh+Cha-Ly&amp;sort=relevancerank\">Koh Cha-Ly<\/a>, da Propertypricetag da Mal\u00e1sia: \u201cO atlas secreto da grande Kuala Lumpur\u201d. O atlas mapeia a correla\u00e7\u00e3o entre a trajet\u00f3ria de pre\u00e7os de im\u00f3veis residenciais em cada regi\u00e3o e a presen\u00e7a de uma s\u00e9rie de usos \u2013 comerciais, tais como o crescimento do n\u00famero de caf\u00e9s ou loterias; p\u00fablicos, tais como parques; e, at\u00e9 a dist\u00e2ncia a hospitais e cemit\u00e9rios. Como resultado, o uso de <em>bigdata<\/em> vem possibilitando identificar tend\u00eancias e detectar comportamentos no meio urbano para predizer os movimentos de pre\u00e7o no mercado imobili\u00e1rio. Tem servido tamb\u00e9m para verificar premissas e derrubar mitos sobre prefer\u00eancias e padr\u00f5es de consumo.<\/p>\n<p>Do Brasil, a Creditas, uma <em>fintech<\/em> criada com o objetivo de oferecer cr\u00e9dito com juros menores, maior prazo de pagamento e em valor superior ao comumente ofertado gra\u00e7as ao processamento digital e tamb\u00e9m \u00e0 garantia de im\u00f3vel ou ve\u00edculo atrelada ao financiamento. O uso de plataformas 100% digitais para constitui\u00e7\u00e3o de carteiras de cr\u00e9dito, com a finalidade de baratear o processo e otimizar o encontro de expectativas entre investidores e mutu\u00e1rios\/demandantes por cr\u00e9dito, apareceu, ainda, na apresenta\u00e7\u00e3o da Dynamic Credit, empresa holandesa que atua hoje tamb\u00e9m na Indon\u00e9sia.<\/p>\n<p>Uma novidade este ano foi a sele\u00e7\u00e3o de 2 ideias inovadoras que al\u00e9m da apresenta\u00e7\u00e3o na Confer\u00eancia tiveram seus <em>papers<\/em> publicados na edi\u00e7\u00e3o mais recente do <em>Housing Finance International Journal<\/em><a href=\"#_ftn4\" name=\"_ftnref4\">[4]<\/a>:<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>HOMESTART GRADUATE LOAN (Austr\u00e1lia)<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Homestart, um agente financeiro p\u00fablico do sul da Austr\u00e1lia, que tem como miss\u00e3o expandir o acesso ao cr\u00e9dito habitacional <em>downmarket<\/em>, apresentou sua linha de cr\u00e9dito <em>Graduate Loan <\/em>(cr\u00e9dito para graduados). Na sua regi\u00e3o de atua\u00e7\u00e3o, um mercado de pre\u00e7os imobili\u00e1rios elevados, a capacidade de arcar com a entrada exigida para a compra do im\u00f3vel constitui fator decisivo de acesso, dificultando a aquisi\u00e7\u00e3o da moradia notadamente entre os mais jovens. Buscando ampliar o acesso, a Homestart criou, h\u00e1 15 anos, o <em>Graduate Loan<\/em>: uma linha de alto LTV (quota de financiamento) dispon\u00edvel, inicialmente, apenas para pessoas com gradua\u00e7\u00e3o universit\u00e1ria e recentemente expandido para pessoas com outros n\u00edveis de qualifica\u00e7\u00e3o profissional. A experi\u00eancia deste programa tem se revelado extremamente bem-sucedida, com uma carteira de melhor performance, em termos de inadimpl\u00eancia, que a carteira prime tradicional, ao tempo em que vem ampliando significativamente o acesso ao cr\u00e9dito habitacional entre profissionais jovens. Com esta iniciativa, Homestart demonstrou que \u00e9 poss\u00edvel inovar no cr\u00e9dito, desenhando produtos simples, que superam gargalos encontrados, sem necessariamente requerer subs\u00eddios ou adicionar risco \u00e0 opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><strong>ECOCASA (M\u00e9xico)<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Ecocasa \u00e9 uma linha de cr\u00e9dito inovadora que j\u00e1 financiou a constru\u00e7\u00e3o de 36 mil casas sustent\u00e1veis e de efici\u00eancia energ\u00e9tica, com meta de alcan\u00e7ar 60 mil at\u00e9 2023. Promovida pela Sociedade Hipotecaria Federal (SHF)<a href=\"#_ftn5\" name=\"_ftnref5\">[5]<\/a>, em parceria com o Banco de Desenvolvimento Alem\u00e3o (KfW) e o Banco Interamericano de Desenvolvimento (IDB), recebe recursos do governo alem\u00e3o, da Uni\u00e3o Europ\u00e9ia e do <em>Clean Technology Fund<a href=\"#_ftn6\" name=\"_ftnref6\"><strong>[6]<\/strong><\/a><\/em>.<\/p>\n<p>Por meio do desenho deste programa, as casas produzidas em novo padr\u00e3o de sustentabilidade t\u00eam custo equivalente ao padr\u00e3o tradicional de constru\u00e7\u00e3o gra\u00e7as ao cr\u00e9dito concedido com taxas de juros reduzidas (de 110 a 260 <em>basepoints<\/em>) para a constru\u00e7\u00e3o de habita\u00e7\u00e3o de interesse social que promova a redu\u00e7\u00e3o de emiss\u00e3o de CO2 em, pelo menos, 20%<a href=\"#_ftn7\" name=\"_ftnref7\">[7]<\/a>. A redu\u00e7\u00e3o do custo do financiamento \u00e9 condicionada \u00e0 n\u00e3o transfer\u00eancia dos poss\u00edveis aumentos de custo para o pre\u00e7o da moradia, possibilitando que os investimentos realizados n\u00e3o comprometam o acesso (<em>affordability<\/em>)<a href=\"#_ftn8\" name=\"_ftnref8\">[8]<\/a>.<\/p>\n<p>Esses financiamentos comp\u00f5em a carteira de \u201c<em>viviendas sustentables<\/em>\u201d, juntamente com incentivos para empreendedores de pequeno e m\u00e9dio portes e para os n\u00edveis mais elevados de efici\u00eancia energ\u00e9tica (Passivhaus Standard), visando estimular a penetra\u00e7\u00e3o de padr\u00f5es b\u00e1sicos de efici\u00eancia energ\u00e9tica em todo o mercado imobili\u00e1rio e, ao mesmo tempo, incentivar a ado\u00e7\u00e3o de padr\u00f5es mais ambiciosos, em linha com as estrat\u00e9gias e metas estabelecidas pelo NAMA<a href=\"#_ftn9\" name=\"_ftnref9\">[9]<\/a>.<\/p>\n<p>A SHF apoia as construtoras com orienta\u00e7\u00e3o e treinamento e utiliza um modelo para estimar se as solu\u00e7\u00f5es propostas propiciar\u00e3o o n\u00edvel exigido de redu\u00e7\u00e3o de CO2, gerando um processo c\u00e9lere de certifica\u00e7\u00e3o (2 semanas). Al\u00e9m da redu\u00e7\u00e3o nos juros e da assist\u00eancia t\u00e9cnica, outro incentivo do programa consiste na prioriza\u00e7\u00e3o da concess\u00e3o de subs\u00eddios federais (CONAVI) para as moradias produzidas no \u00e2mbito do EcoCasa.<\/p>\n<p><em>\u201cUma das grandes inova\u00e7\u00f5es do EcoCasa consistiu em introduzir par\u00e2metros de sustentabilidade no setor habitacional, a partir de mecanismos de financiamento e estruturas j\u00e1 existentes, simplesmente adicionando benef\u00edcios tang\u00edveis e atraentes para os agentes envolvidos. \u201d (Ernesto Infante Barbosa, diretor da SHF)<\/em><\/p>\n<p>As construtoras podem escolher que solu\u00e7\u00f5es usar e em que itens promover a redu\u00e7\u00e3o de emiss\u00e3o, mas s\u00e3o incentivadas a focar nos materiais de constru\u00e7\u00e3o de isolamento e controle t\u00e9rmico para prover conforto interno<a href=\"#_ftn10\" name=\"_ftnref10\">[10]<\/a>. Por n\u00e3o adotar crit\u00e9rios pr\u00e9-determinados, o programa tem permitido que a intera\u00e7\u00e3o entre especialistas, fornecedores, t\u00e9cnicos e desenvolvedores alcance o resultado desejado, gerando uma sinergia que favorece a conscientiza\u00e7\u00e3o e a capacita\u00e7\u00e3o de todos os atores. Desse modo, incentiva a inova\u00e7\u00e3o e a busca da combina\u00e7\u00e3o mais econ\u00f4mica e adequada para atender aos objetivos do Programa, gerando demanda por novos produtos, tecnologias e fornecedores que passam a ser integrados ao mercado.<\/p>\n<p>Como resultados, al\u00e9m da redu\u00e7\u00e3o da emiss\u00e3o de CO2, a redu\u00e7\u00e3o do consumo e dos gastos com energia pelas fam\u00edlias e, tamb\u00e9m, dos custos de eco-tecnologias, t\u00eam-se a expans\u00e3o de produtos financeiros, da pesquisa e produ\u00e7\u00e3o de materiais alinhados com os objetivos da habita\u00e7\u00e3o sustent\u00e1vel. A participa\u00e7\u00e3o no EcoCasa j\u00e1 \u00e9, tamb\u00e9m, um diferencial da ind\u00fastria, com reconhecimento nacional e impacto positivo na reputa\u00e7\u00e3o das construtoras.<\/p>\n<p>Entre as demais apresenta\u00e7\u00f5es, vale mencionar ainda o portal \u201cOpen Data\u201d, do Center for Affordable Housing Finance (CAHF), um <em>think tank<\/em> africano baseado em Joanesburgo e o \u201cShelter Venture Lab\u201d <a href=\"#_ftn11\" name=\"_ftnref11\">[11]<\/a> do Habitat para Humanidade, que, por meio de empreendedores e <em>start-ups<\/em> busca identificar e desenvolver a pr\u00f3xima gera\u00e7\u00e3o de empresas que trar\u00e1 solu\u00e7\u00f5es de habita\u00e7\u00e3o a pre\u00e7os acess\u00edveis para o mercado. Todas as apresenta\u00e7\u00f5es podem ser acessadas no <a href=\"http:\/\/pubdocs.worldbank.org\/en\/401881528986832800\/Global-Housing-Finance-Conference-Agenda-2018.pdf\">http:\/\/pubdocs.worldbank.org\/en\/401881528986832800\/Global-Housing-Finance-Conference-Agenda-2018.pdf<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a>[1] Breaking the Mold: new ideas for financing affordable housing. (Tradu\u00e7\u00e3o livre da autora).<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref2\" name=\"_ftn2\">[2]<\/a> O deficit habitacional atual \u00e9 estimado em 18,8 milh\u00f5es de unidades. At\u00e9 2022, d\u00e9ficit e demanda juntos somam 25 milh\u00f5es de unidades habitacionais.<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref3\" name=\"_ftn3\">[3]<\/a> <a href=\"http:\/\/www.data.worldbank.org\">www.data.worldbank.org<\/a><\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref4\" name=\"_ftn4\">[4]<\/a> <a href=\"http:\/\/www.housingfinance.org\/publications\/housing-finance-international\">http:\/\/www.housingfinance.org\/publications\/housing-finance-international<\/a><\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref5\" name=\"_ftn5\">[5]<\/a> Institui\u00e7\u00e3o mexicana criada em 2001 com o objetivo de fortalecer o mercado de cr\u00e9dito, ampliando o acesso para fam\u00edlias de renda baixa e moderada.<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref6\" name=\"_ftn6\">[6]<\/a> Entre 2013 e 2018, um total de USD$345 milh\u00f5es em financiamento e mais USD$2,6 milh\u00f5es em subven\u00e7\u00e3o para assist\u00eancia t\u00e9cnica.<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref7\" name=\"_ftn7\">[7]<\/a> Estima-se que o setor habitacional seja respons\u00e1vel por 14,2% do consumo de energia no M\u00e9xico (INECC, 2013).<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref8\" name=\"_ftn8\">[8]<\/a> O pre\u00e7o m\u00e9dio de uma EcoCasa \u00e9 USD $19,576.<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref9\" name=\"_ftn9\">[9]<\/a> National Appropriate Mitigation Action for Sustainable Housing (2012).<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref10\" name=\"_ftn10\">[10]<\/a> Os principais itens utilizados t\u00eam sido o isolamento t\u00e9rmico de placas e paredes, pintura e acabamento reflexivo, aquecedores solares de \u00e1gua e ilumina\u00e7\u00e3o eficiente.<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref11\" name=\"_ftn11\">[11]<\/a> <a href=\"https:\/\/www.habitat.org\/impact\/our-work\/terwilliger-center-innovation-in-shelter\">https:\/\/www.habitat.org\/impact\/our-work\/terwilliger-center-innovation-in-shelter<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Claudia Magalh\u00e3es Eloy, da Magalh\u00e3es &amp; Eloy Consultoria e Assessoria, \u00e9 doutora em Arquitetura e Planejamento Urbano, mestre em Administra\u00e7\u00e3o \u2013 Gest\u00e3o P\u00fablica. 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