{"id":2843,"date":"2018-06-15T21:24:42","date_gmt":"2018-06-16T00:24:42","guid":{"rendered":"https:\/\/cbic.org.br\/novo_site\/industriaimobiliaria\/2018\/06\/15\/interesse-coletivo-sera-protegido-com-aprovacao-da-regulamentacao-dos-distratos-no-congresso-2\/"},"modified":"2018-06-15T21:24:44","modified_gmt":"2018-06-16T00:24:44","slug":"interesse-coletivo-sera-protegido-com-aprovacao-da-regulamentacao-dos-distratos-no-congresso-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cbic.org.br\/industriaimobiliaria\/2018\/06\/15\/interesse-coletivo-sera-protegido-com-aprovacao-da-regulamentacao-dos-distratos-no-congresso-2\/","title":{"rendered":"Interesse coletivo ser\u00e1 protegido com aprova\u00e7\u00e3o da regulamenta\u00e7\u00e3o dos distratos no Congresso"},"content":{"rendered":"

Setor da constru\u00e7\u00e3o pede celeridade ao Senado e se mobiliza para convencer parlamentares da import\u00e2ncia do projeto<\/em><\/strong><\/p>\n

A proposta que define regras para incorporadoras e compradores em caso de desist\u00eancia da compra de um im\u00f3vel, o chamado \u201cdistrato\u201d, chegou ao Senado Federal na \u00faltima quinta-feira (14) e tem mobilizado a aten\u00e7\u00e3o de parlamentares. O projeto de lei de iniciativa da C\u00e2mara \u2013 PLC 68\/2018, aprovado na semana passada pelos deputados, j\u00e1 foi encaminhado \u00e0 Comiss\u00e3o de Assuntos Econ\u00f4micos (CAE) do Senado e aguarda designa\u00e7\u00e3o de relator.<\/p>\n

Para pedir celeridade na conclus\u00e3o da regulamenta\u00e7\u00e3o dos \u201cdistratos\u201d, uma comitiva da C\u00e2mara Brasileira da Ind\u00fastria da Constru\u00e7\u00e3o (CBIC), acompanhada pelo ministro das Cidades, Alexandre Baldy, e pelo presidente da Caixa Econ\u00f4mica Federal, Nelson Antonio de Souza, participou de uma audi\u00eancia com o presidente do Senado, Eun\u00edcio Oliveira, na ter\u00e7a-feira (12). O encontro serviu para refor\u00e7ar as preocupa\u00e7\u00f5es do setor imobili\u00e1rio com essa quest\u00e3o, que prejudica tanto incorporadoras quanto consumidores adimplentes e gera inseguran\u00e7a jur\u00eddica e restri\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito. O impacto negativo dos \u201cdistratos\u201d se faz perceber em todo o mercado, na gera\u00e7\u00e3o de empregos e no desenvolvimento do Pa\u00eds.<\/p>\n

\u201cEssa quest\u00e3o nos preocupa bastante com a proximidade das elei\u00e7\u00f5es. \u00c9 importante que se discuta, vote e se decida esse assunto o quanto antes poss\u00edvel\u201d, comentou o presidente da CBIC, Jos\u00e9 Carlos Martins. Durante a reuni\u00e3o, Baldy tamb\u00e9m refor\u00e7ou a import\u00e2ncia de se analisar o projeto rapidamente: \u201cQue o Senado possa apreci\u00e1-lo com celeridade, porque ele visa garantir a retomada do setor da constru\u00e7\u00e3o civil\u201d.<\/p>\n

De acordo com Eun\u00edcio Oliveira, a Copa do Mundo e as elei\u00e7\u00f5es deste ano n\u00e3o devem atrapalhar os trabalhos da Casa e um calend\u00e1rio especial de vota\u00e7\u00f5es deve ser adotado. A Ag\u00eancia Senado informou que o senador considera importante destravar a economia sem prejudicar os compradores. \u201cO projeto \u00e9 importante do ponto de vista da estabilidade dos neg\u00f3cios, da seguran\u00e7a jur\u00eddica. Vamos agilizar para que esse assunto tenha um final feliz para todos\u201d, garantiu.<\/p>\n

O presidente da Comiss\u00e3o da Ind\u00fastria Imobili\u00e1ria (CII) da CBIC, Celso Petrucci, lembra que \u201c\u00e9 fundamental que o projeto passe pelo Senado da mesma forma que entrou\u201d. Havendo mudan\u00e7as, o texto volta \u00e0 C\u00e2mara dos Deputados para nova aprecia\u00e7\u00e3o, o que atrasaria a regulamenta\u00e7\u00e3o dos \u201cdistratos\u201d.<\/p>\n

Para se ter uma ideia da extens\u00e3o do problema, os Indicadores Fipe\/Abrainc contabilizaram 33,8 mil \u201cdistratos\u201d entre abril\/2017 e mar\u00e7o\/2018, o equivalente a 29,1% das vendas de im\u00f3veis novos. No mesmo per\u00edodo, a rela\u00e7\u00e3o entre \u201cdistratos\u201d e vendas de apartamentos de m\u00e9dio e alto padr\u00e3o (MAP) foi de 40,7%; e de 16,2% entre os empreendimentos do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).<\/p>\n

 <\/p>\n

\"\"<\/p>\n

INTERESSE COLETIVO SOBRE O INDIVIDUAL<\/p>\n

O PLC 68\/2018 disciplina prazos, condi\u00e7\u00f5es de entrega do im\u00f3vel e multas em caso de \u201cdistratos\u201d, seja por parte do comprador ou da incorporadora. A proposta determina, por exemplo, que, no caso de dissolu\u00e7\u00e3o de contrato, a incorporadora poder\u00e1 reter at\u00e9 25% da quantia paga pelo consumidor e, quando o empreendimento tiver seu patrim\u00f4nio separado do da construtora \u2013 o chamado regime do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o \u2013, a reten\u00e7\u00e3o pode ser de 50%.<\/p>\n

Petrucci ressalta que o principal objetivo do setor \u00e9 ter um marco regulat\u00f3rio adequado e justo. \u201cN\u00e3o est\u00e1vamos buscando 25%, 50% ou 75%. Quando vendemos um im\u00f3vel, queremos construi-lo e entreg\u00e1-lo. Mas como nossa lei perdeu for\u00e7a, at\u00e9 pela pr\u00f3pria atua\u00e7\u00e3o do Judici\u00e1rio, o consenso conseguido na C\u00e2mara \u00e9 muito importante\u201d.<\/p>\n

O presidente da CII\/CBIC se refere \u00e0 Lei das Incorpora\u00e7\u00f5es (Lei 4.591\/1964), que prioriza o interesse da coletividade, versus a jurisprud\u00eancia constru\u00edda a partir da S\u00famula 543 do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ), de 2015, que d\u00e1 prefer\u00eancia ao direito individual.<\/p>\n

A legisla\u00e7\u00e3o estabelece que, em caso de quebra de contratos, a eventual restitui\u00e7\u00e3o ao adquirente das parcelas pagas \u2013 decrescida da indeniza\u00e7\u00e3o por perdas e danos causados \u2013 deve acontecer ap\u00f3s o incorporador recompor o capital do empreendimento mediante leil\u00e3o do im\u00f3vel do inadimplente. No entanto, a jurisprud\u00eancia, consolidada na S\u00famula, permite a imediata restitui\u00e7\u00e3o \u2013 total, se por culpa exclusiva do construtor, ou parcial, se por raz\u00e3o do comprador \u2013 antes da recomposi\u00e7\u00e3o do capital, o que deixa deficit\u00e1rio o empreendimento.<\/p>\n

As normas previstas em Lei s\u00e3o essenciais para proteger o patrim\u00f4nio de uma incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e seu fluxo de receitas, j\u00e1 que o capital adv\u00e9m da comercializa\u00e7\u00e3o das unidades, por meio de contratos de promessa de compra e venda \u2013 sendo a promessa de venda considerada irretrat\u00e1vel \u2013, e de financiamento.<\/p>\n

Com a enorme quantidade de \u201cdistratos\u201d, em se aplicando a jurisprud\u00eancia, o capital da incorpora\u00e7\u00e3o \u00e9 afetado e a incorpora\u00e7\u00e3o fica exposta a riscos. O andamento do empreendimento \u00e9 prejudicado, assim como os adquirentes adimplentes, que podem ficar impossibilitados de receber seu im\u00f3vel. Esse risco ainda \u00e9 agravado pelo grande n\u00famero de compradores-investidores que adquirem im\u00f3veis \u201cna planta\u201d e, por circunst\u00e2ncias de mercado, desistem da compra ao perceber que n\u00e3o ter\u00e3o lucro, beneficiando-se da jurisprud\u00eancia.<\/p>\n

Em artigo, o advogado Melhim Chalhub, membro da Academia Brasileira de Direito Registral Imobili\u00e1rio, afirma que as normas da Lei 4.591\/64 constituem um sistema de prote\u00e7\u00e3o aos adquirentes de im\u00f3veis \u201cfundado nos mesmos princ\u00edpios em que se fundamenta o C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (CDC), e esse sistema confere primazia ao interesse da coletividade sobre o interesse individual do inadimplente, visando garantir a conclus\u00e3o do conjunto imobili\u00e1rio e a entrega das unidades a todos os adquirentes\u201d.<\/p>\n

Chalhub enfatiza, assim, a necessidade de se proteger o interesse coletivo: \u201cN\u00e3o se questiona o direito \u00e0 eventual restitui\u00e7\u00e3o de parte das quantias pagas, mas o risco de obstaculizar ou inviabilizar a incorpora\u00e7\u00e3o, em raz\u00e3o de redirecionamento de recursos do seu or\u00e7amento para restitui\u00e7\u00e3o imediata, independente de recomposi\u00e7\u00e3o do fluxo financeiro\u201d.<\/p>\n

O presidente da CBIC explica que a maioria das obras s\u00e3o feitas atrav\u00e9s de sociedade de prop\u00f3sito espec\u00edfico (SPE), com patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o para dar maior prote\u00e7\u00e3o ao consumidor e blindar o empreendimento. Sendo assim, as incorporadoras tornam-se grandes administradoras de SPEs, que possuem o mesmo modelo dos cons\u00f3rcios. Martins defende que, para evitar um colapso no sistema, assim como no cons\u00f3rcio, o coletivo deve se sobrepor ao individual. \u201cA pessoa pode desistir [do neg\u00f3cio], mas deve estar proibida de retirar o dinheiro l\u00e1 de dentro enquanto a obra n\u00e3o estiver pronta\u201d.<\/p>\n

A aprova\u00e7\u00e3o do PLC 68\/2018 no Senado Federal vir\u00e1 a harmonizar os interesses coletivo e individual e resolver essa quest\u00e3o dos \u201cdistratos\u201d, que tem levado a centenas de a\u00e7\u00f5es judiciais. Os consumidores adimplentes ter\u00e3o a garantia de receber seus im\u00f3veis e o mercado imobili\u00e1rio se fortalecer\u00e1, com maiores seguran\u00e7a jur\u00eddica, movimenta\u00e7\u00e3o da economia e gera\u00e7\u00e3o de empregos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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