{"id":2825,"date":"2018-06-08T20:20:13","date_gmt":"2018-06-08T23:20:13","guid":{"rendered":"https:\/\/cbic.org.br\/novo_site\/?p=27139"},"modified":"2018-06-08T20:24:25","modified_gmt":"2018-06-08T23:24:25","slug":"proposta-para-regulamentacao-dos-distratos-avanca-no-congresso-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cbic.org.br\/industriaimobiliaria\/2018\/06\/08\/proposta-para-regulamentacao-dos-distratos-avanca-no-congresso-2\/","title":{"rendered":"Proposta para regulamenta\u00e7\u00e3o dos distratos avan\u00e7a no Congresso"},"content":{"rendered":"

O projeto de lei aprovado na C\u00e2mara estabelece regras que trazem maior seguran\u00e7a jur\u00eddica para incorporadoras e beneficiam consumidores adimplentes<\/em><\/strong><\/p>\n

O Plen\u00e1rio da C\u00e2mara dos Deputados aprovou, na tarde da \u00faltima quarta-feira (6), proposta que disciplina os casos de desist\u00eancia do contrato de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. O texto aprovado \u00e9 um substitutivo do deputado Jos\u00e9 St\u00e9dile (PSB-RS) ao Projeto de Lei (PL) n\u00ba 1.220\/15, de autoria do deputado Celso Russomanno (PRB-SP). A mat\u00e9ria, que agora segue para an\u00e1lise do Senado Federal, estabelece regras que trazem maior prote\u00e7\u00e3o para o mercado imobili\u00e1rio, o qual vem sofrendo, nos \u00faltimos anos, com o aumento no n\u00famero de lit\u00edgios relacionados ao desfazimento de contratos. Dentre os pontos regulamentados, est\u00e3o os valores a serem restitu\u00eddos ao consumidor em caso de atraso da obra superior a 180 dias, bem como os valores que podem ser retidos pelas incorporadoras nos casos de \u201cdistratos\u201d.<\/p>\n

H\u00e1 dois anos em debate, a aprova\u00e7\u00e3o do PL na C\u00e2mara \u00e9 um avan\u00e7o para o setor. A regulamenta\u00e7\u00e3o dos \u201cdistratos\u201d melhorar\u00e1 o ambiente de neg\u00f3cios e permitir\u00e1 um maior equil\u00edbrio nas rela\u00e7\u00f5es comerciais, protegendo tanto os consumidores adimplentes quanto os empreendedores. Assim, os incorporadores passam a ter maior seguran\u00e7a jur\u00eddica e previsibilidade em seus empreendimentos e, da mesma forma, os compradores que cumprem com suas obriga\u00e7\u00f5es passam a ter mais seguran\u00e7a de que seus contratos ser\u00e3o executados.<\/p>\n

A C\u00e2mara Brasileira da Ind\u00fastria da Constru\u00e7\u00e3o (CBIC) enxerga a regulamenta\u00e7\u00e3o dos \u201cdistratos\u201d como de extrema import\u00e2ncia para o setor e tem contribu\u00eddo, desde o in\u00edcio das discuss\u00f5es, para a formula\u00e7\u00e3o de regras claras e justas que beneficiem a todos os envolvidos, incluindo os agentes financiadores.<\/p>\n

\u201cIndiscutivelmente, o grande beneficiado \u00e9 o consumidor adimplente\u201d, afirma o presidente da CBIC, Jos\u00e9 Carlos Martins, explicando que uma empresa, ao contrair um financiamento, se compromete com determinado volume de vendas, sendo os \u201cdistratos\u201d o grande empecilho para o cumprimento dessas metas. \u201cAo n\u00e3o consolidar as vendas, a empresa n\u00e3o recebe a parcela do financiamento e n\u00e3o consegue dar seguimento normal \u00e0quela obra, o que prejudica quem est\u00e1 adimplente. Sem cr\u00e9dito, no m\u00ednimo, h\u00e1 atraso de obras e o consumidor corre o risco de ver postergado o recebimento de seu im\u00f3vel\u201d.<\/p>\n

Nesse cen\u00e1rio, o agente financeiro tamb\u00e9m fica inseguro e, nos \u00faltimos anos, o cr\u00e9dito imobili\u00e1rio se restringiu em raz\u00e3o do baixo n\u00famero de vendas e do alto \u00edndice de \u201cdistratos\u201d. \u201cAo ser regularizado o problema do \u2018distrato\u2019, o cr\u00e9dito volta e, com ele, os empregos. No fundo, o que estamos tentando \u00e9 regular e simplificar o processo\u201d, resume Martins.<\/p>\n

Segundo o dirigente, no pico da crise, empresas de capital aberto viram 70% dos seus contratos desfeitos. Dentre os associados da CBIC, esse percentual chegou \u00e0 faixa dos 20-25% e depois come\u00e7ou a descer. \u201cHoje, deve estar em torno de 15-17%\u201d, estima Martins. \u201cEmpresas menores t\u00eam um n\u00famero menor de \u2018distrato\u2019, porque \u00e9 uma venda mais pr\u00f3xima e sempre existe mais chances de se fazer um acordo\u201d.<\/p>\n

Durante a aprova\u00e7\u00e3o do PL na C\u00e2mara, o deputado Jos\u00e9 St\u00e9dile refor\u00e7ou que \u201co bem jur\u00eddico maior deve ser a prote\u00e7\u00e3o dos consumidores que se mant\u00eam no empreendimento e, portanto, querem efetivamente cumprir e ver cumpridos seus contratos\u201d. Por sua vez, o autor do projeto enxerga que a proposta atende tanto \u00e0s necessidades do setor empresarial quanto \u00e0s dos consumidores. “Faz com que essas pessoas consigam resolver o problema sem terem que demandar uma a\u00e7\u00e3o judicial”, declarou Russomanno.<\/p>\n

Celso Petrucci, presidente da Comiss\u00e3o da Ind\u00fastria Imobili\u00e1ria (CII) da CBIC, comentou o resultado da aprova\u00e7\u00e3o: \u201cDepois de mais de dois anos de negocia\u00e7\u00e3o, o setor imobili\u00e1rio passa a ter um novo marco regulat\u00f3rio que trar\u00e1 maior seguran\u00e7a na comercializa\u00e7\u00e3o de seus empreendimentos. N\u00e3o existem vencedores nem vencidos, o texto aprovado pela C\u00e2mara dos Deputados foi o poss\u00edvel\u201d.<\/p>\n

 <\/p>\n

PRINCIPAIS PONTOS DO PROJETO<\/strong><\/p>\n

Com o PL aprovado, na forma de um substitutivo, alguns pontos extremamente relevantes foram conquistados. Um avan\u00e7o foi a previs\u00e3o expressa dos valores a serem pagos em caso de desfazimento do contrato, o que traz enorme seguran\u00e7a jur\u00eddica ao incorporador, que passa a ter maior previsibilidade do seu neg\u00f3cio.<\/p>\n

No caso de dissolu\u00e7\u00e3o do contrato, seja por \u201cdistrato\u201d ou inadimplemento do adquirente, a incorporadora poder\u00e1 reter a comiss\u00e3o de corretagem e a pena convencional equivalente a 25% da quantia paga pelo consumidor \u2013 a multa prevista no projeto original era de 10%. A devolu\u00e7\u00e3o dos valores deve ocorrer em at\u00e9 180 dias.<\/p>\n

Estando o adquirente em posse da unidade imobili\u00e1ria, o PL prev\u00ea que o usu\u00e1rio dever\u00e1 pagar pelas cotas condominiais e contribui\u00e7\u00f5es devidas a associa\u00e7\u00f5es de moradores, pelos impostos incidentes sobre o im\u00f3vel e pela frui\u00e7\u00e3o do bem (calculada de acordo com contrato ou determina\u00e7\u00e3o de juiz).<\/p>\n

A proposta estipula tamb\u00e9m que a entrega do im\u00f3vel pode ser feita em at\u00e9 180 dias corridos ap\u00f3s a data prevista contratualmente, sem penalidades para o incorporador. Essa cl\u00e1usula de toler\u00e2ncia j\u00e1 era permitida pela Lei 4.591\/64, mas vinha gerando centenas de lit\u00edgios judiciais por ser considerada abusiva. Muitas decis\u00f5es condenaram os incorporadores a pagarem altas multas, bem como lucros cessantes e, em alguns casos, at\u00e9 danos morais. Essa quest\u00e3o j\u00e1 vinha sendo pacificada pela jurisprud\u00eancia do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ), mas o PL vem consagrar a validade da cl\u00e1usula.<\/p>\n

Quanto \u00e0 penalidade pelo atraso na entrega do im\u00f3vel em mais de 180 dias, se houver desist\u00eancia do contrato pelo comprador, o incorporador dever\u00e1 restituir a integralidade de todos os valores pagos, al\u00e9m de multa contratual, em at\u00e9 60 dias corridos. No entanto, havendo continuidade do contrato, o adquirente far\u00e1 jus, por ocasi\u00e3o da entrega da unidade, a uma indeniza\u00e7\u00e3o de 1% do valor pago para cada m\u00eas de atraso.<\/p>\n

Dado que a incorpora\u00e7\u00e3o esteja submetida ao regime do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, o incorporador poder\u00e1 reter at\u00e9 50% dos valores pagos, ap\u00f3s dedu\u00e7\u00e3o antecipada da corretagem. O valor deve ser restitu\u00eddo em at\u00e9 30 dias ap\u00f3s a expedi\u00e7\u00e3o do habite-se ou de documento equivalente. Como nesse regime \u00e9 criada uma segunda empresa para tocar o empreendimento, tendo patrim\u00f4nio separado da construtora e tributa\u00e7\u00e3o diferenciada, o agente financiador tem maior seguran\u00e7a de retorno.<\/p>\n

Uma novidade a ser observada \u00e9 o direito de arrependimento em benef\u00edcio do comprador no prazo improrrog\u00e1vel de sete dias, sempre quando o contrato for firmado fora do estabelecimento do incorporador ou nos estandes de vendas, com a devolu\u00e7\u00e3o de todos os valores antecipados. No caso de o comprador n\u00e3o se manifestar nesse per\u00edodo, o contrato ser\u00e1 considerado irretrat\u00e1vel.<\/p>\n

Importante destacar que o PL 1.220\/15 vem alterar a Lei 4.591\/64 \u2013 que trata das incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias \u2013 e valer\u00e1, n\u00e3o havendo lei espec\u00edfica em sentido contr\u00e1rio, tamb\u00e9m para as incorpora\u00e7\u00f5es (de mercado) submetidas ao Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).<\/p>\n

 <\/p>\n

MOBILIZA\u00c7\u00c3O DO SETOR<\/strong><\/p>\n

A CBIC, como representante do setor, vem colaborando para que a vers\u00e3o final do PL a ser aprovada no Congresso Nacional seja a mais adequada. A entidade tem atuado junto aos diversos atores envolvidos nas discuss\u00f5es e aos Poderes Executivo, Legislativo e Judici\u00e1rio.<\/p>\n

Recentemente, por exemplo, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) realizou o II Semin\u00e1rio \u201cIncorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria na Perspectiva do STJ: A Prote\u00e7\u00e3o do Consumidor\u201d, no qual o presidente do Conselho Jur\u00eddico (Conjur) da CBIC, Jos\u00e9 Carlos Gama, foi um dos palestrantes a abordar o assunto. Dentre os graves problemas advindos das rescis\u00f5es contratuais unilaterais, foram citados: inseguran\u00e7a jur\u00eddica, atrasos e paralisa\u00e7\u00f5es de obras devido \u00e0 inviabilidade econ\u00f4mica, redu\u00e7\u00e3o de receitas, aumento do custo pela incerteza do resultado final, suspens\u00e3o de financiamentos, est\u00edmulo \u00e0 litig\u00e2ncia de m\u00e1 f\u00e9 e queda da atividade produtiva. Na ocasi\u00e3o, ressaltou-se a busca por uma solu\u00e7\u00e3o desse impasse. \u201cSe deixarmos de ter um cabo de guerra \u2013 onde de um lado est\u00e1 o incorporador e do outro o consumidor \u2013 e nos dermos as m\u00e3os, e a Justi\u00e7a fizer o que \u00e9 mais importante, que \u00e9 mediar e conciliar, chegaremos a esse Brasil justo\u201d, disse Gama.<\/p>\n

Embora o avan\u00e7o dado no Congresso tenha sido muito importante, o presidente da CBIC comenta que a quest\u00e3o ainda preocupa, porque o PL tem um caminho a percorrer no Senado. \u201c\u00c9 um dos maiores problemas que temos hoje, porque afeta a sa\u00fade financeira das empresas, o que gera desemprego; e causa inseguran\u00e7a em quem faz o investimento, no financiador e no comprador. No final das contas, d\u00e1 um desequil\u00edbrio total no sistema e \u00e9 ruim para todo mundo, principalmente para o consumidor adimplente\u201d, alertou Martins.<\/p>\n

Em seu voto como relator, St\u00e9dile enfatizou que um empreendimento imobili\u00e1rio deve chegar \u00e0 sua conclus\u00e3o, com a entrega das unidades prometidas, sendo esta uma seguran\u00e7a para o adquirente e para o setor. \u201cA melhor prote\u00e7\u00e3o que se pode dar \u00e0 sociedade \u00e9 propiciar acesso \u00e0 moradia, por meio de um mercado seguro e equilibrado, que viabilize a oferta de habita\u00e7\u00e3o a pre\u00e7os vi\u00e1veis e a concess\u00e3o de cr\u00e9dito de longo prazo ao consumidor\u201d, declarou o deputado, mencionando o perigo advindo dos \u201cdistratos\u201d: \u201cN\u00e3o se pode, em uma suposta defesa de um interesse individual do comprador de unidades, colocar em risco o direito coletivo daqueles consumidores que pretendem de fato se manter no empreendimento e, em \u00faltima inst\u00e2ncia, todas as fam\u00edlias que planejam a aquisi\u00e7\u00e3o da casa pr\u00f3pria\u201d.<\/p>\n

O texto deve chegar ao Senado Federal no in\u00edcio da pr\u00f3xima semana e a expectativa do setor \u00e9 que o PL tramite e seja aprovado rapidamente na Casa devido \u00e0 import\u00e2ncia da regulamenta\u00e7\u00e3o para o desenvolvimento do mercado imobili\u00e1rio, para a gera\u00e7\u00e3o de empregos e para que os futuros neg\u00f3cios sejam fechados em um ambiente de seguran\u00e7a e certezas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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