{"id":2711,"date":"2018-04-27T21:01:03","date_gmt":"2018-04-28T00:01:03","guid":{"rendered":"https:\/\/cbic.org.br\/novo_site\/?p=26116"},"modified":"2018-04-27T21:01:04","modified_gmt":"2018-04-28T00:01:04","slug":"judiciario-e-setor-da-construcao-consolidam-dialogo-para-fomentar-seguranca-juridica-na-incorporacao-imobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cbic.org.br\/industriaimobiliaria\/2018\/04\/27\/judiciario-e-setor-da-construcao-consolidam-dialogo-para-fomentar-seguranca-juridica-na-incorporacao-imobiliaria\/","title":{"rendered":"Judici\u00e1rio e setor da constru\u00e7\u00e3o consolidam di\u00e1logo para fomentar seguran\u00e7a jur\u00eddica na incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria"},"content":{"rendered":"

Distrato e seus impactos, tanto para o empreendedor quanto para o comprador adimplente, foi um dos principais temas de semin\u00e1rio do STJ<\/em><\/p>\n

\u201cO mercado n\u00e3o \u00e9 bom nem mau, o mercado \u00e9 racional\u201d, sintetizou o ministro Antonio Carlos Ferreira, do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ), ao explicar que os neg\u00f3cios reagem de acordo com as oscila\u00e7\u00f5es financeiras e as decis\u00f5es judiciais, constituindo estas \u201ca jurisprud\u00eancia que indica um modelo de conduta seguro\u201d. A declara\u00e7\u00e3o traduz a crescente compreens\u00e3o do Judici\u00e1rio quanto aos meandros do mercado imobili\u00e1rio e foi feita durante o \u201cII Semin\u00e1rio Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria na Perspectiva do STJ – A Prote\u00e7\u00e3o do Consumidor\u201d<\/strong>, que ocorreu na \u00faltima quarta-feira (25), em Bras\u00edlia.<\/p>\n

O evento avan\u00e7ou no di\u00e1logo que tem sido travado entre o Judici\u00e1rio e a constru\u00e7\u00e3o para esclarecer peculiaridades e colaborar para a redu\u00e7\u00e3o da judicializa\u00e7\u00e3o das transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. Os palestrantes abordaram a distin\u00e7\u00e3o entre consumidor e investidor, as nuances da contrata\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito imobili\u00e1rio e a prote\u00e7\u00e3o dos consumidores adimplentes. \u201cTra\u00e7o comum no semin\u00e1rio foi a seguran\u00e7a jur\u00eddica\u201d, constatou o ministro. Iniciativa do STJ e do Instituto Justi\u00e7a & Cidadania, o evento foi correalizado pela C\u00e2mara Brasileira da Ind\u00fastria da Constru\u00e7\u00e3o (CBIC) e pelo Senai Nacional.<\/p>\n

O semin\u00e1rio buscou refletir sobre os rumos da jurisprud\u00eancia brasileira, ajudando os magistrados a entenderem a sistem\u00e1tica de um mercado t\u00e3o complexo como o imobili\u00e1rio. Trazendo representantes do setor produtivo e dos \u00f3rg\u00e3os de prote\u00e7\u00e3o ao consumidor para apresentarem seus pontos de vista, contrapondo argumentos e buscando-se pontos de converg\u00eancia, o semin\u00e1rio cumpriu seu prop\u00f3sito. Presidente do STJ, a ministra Laurita Vaz observou a relev\u00e2ncia da discuss\u00e3o levantada. \u201cO tema \u00e9 importante notadamente para os adquirentes de im\u00f3veis, mas n\u00e3o se pode olvidar tamb\u00e9m dos v\u00e1rios riscos e n\u00edveis de investimentos \u00ednsitos \u00e0 atividade de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, a exigir, por conseguinte, naturais preocupa\u00e7\u00f5es com garantias\u201d, observou.<\/strong><\/p>\n

\u201cO STJ tem a miss\u00e3o de estabelecer as regras para o funcionamento equilibrado do mercado privado. E tem uma tarefa, eu diria secund\u00e1ria, como indutor de debates, mas relevante porque \u00e9 fundamental para nossa atividade principal, que \u00e9 julgar bem as causas. Um debate como esse auxilia a forma\u00e7\u00e3o do melhor entendimento\u201d, disse o ministro Luis Felipe Salom\u00e3o, um dos coordenadores cient\u00edficos do evento. \u201cAqui n\u00e3o se quer a prote\u00e7\u00e3o exagerada do consumidor, nem se quer a defesa intransigente do mercado. Os dois lados t\u00eam direitos, deveres e responsabilidades\u201d, afirmou o desembargador do Tribunal de Justi\u00e7a do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ), Werson R\u00eago, segundo coordenador do semin\u00e1rio.<\/p>\n

\u201cO di\u00e1logo que travamos aqui, de alto n\u00edvel, aberto e respeitoso \u00e9 o que precisamos para corrigir distor\u00e7\u00f5es e fomentar a seguran\u00e7a jur\u00eddica\u201d, disse Jos\u00e9 Carlos Martins, presidente da CBIC. \u201cO STJ d\u00e1 mais um sinal de sensibilidade e aten\u00e7\u00e3o ao interesse coletivo da sociedade\u201d.<\/p>\n

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DI\u00c1LOGO ABERTO E QUALIFICADO<\/strong><\/p>\n

Os magistrados do STJ apresentaram a evolu\u00e7\u00e3o legislativa relativa \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, incluindo a Lei\u00a0n\u00ba\u00a04.591\/64 e o C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (CDC); os marcos legais sobre o direito de arrependimento e sobre o compromisso de compra e venda; al\u00e9m da responsabilidade civil do construtor na jurisprud\u00eancia do STJ.<\/p>\n

O ministro Paulo Dias de Moura Ribeiro apresentou a hist\u00f3ria jur\u00eddica que envolveu a quest\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o, destacando quatro ac\u00f3rd\u00e3os, e comentou a \u201cextrema dignidade\u201d presente na atitude do STJ ao amparar ambas as partes dessa rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica. \u201cO Tribunal da Cidadania vem procurando assegurar direitos a quem tem direitos, embasado na ideia de que aqueles que participam de neg\u00f3cios jur\u00eddicos precisam ser tratados como pessoas\u201d, disse.<\/p>\n

Jos\u00e9 Carlos Gama, presidente do Conselho Jur\u00eddico (Conjur) da CBIC,<\/strong> representando o setor imobili\u00e1rio, demonstrou a complexidade do neg\u00f3cio e destacou os principais pontos de conflito. No entanto, Gama assegurou que \u201cse deixarmos de ter um cabo de guerra \u2013 onde de um lado est\u00e1 o incorporador e do outro o consumidor \u2013, nos dermos as m\u00e3os, e a Justi\u00e7a fizer o que \u00e9 mais importante, mediar e conciliar, chegaremos a esse Brasil justo\u201d. Ponto alto da apresenta\u00e7\u00e3o foi o esclarecimento de que, nas quest\u00f5es sobre resolu\u00e7\u00f5es\/rescis\u00f5es, n\u00e3o se trata de ter de um lado o adquirente consumidor hipossuficiente e de outro o incorporador construtor, mas sim, de um lado o adquirente consumidor hipossuficiente, e de outro v\u00e1rios adquirentes, tamb\u00e9m consumidores hipossuficientes. \u00c9 uma quest\u00e3o de direito individual x direito coletivo.<\/p>\n

Ely Fl\u00e1vio Wertheim, integrante do Conselho Fiscal do Sindicato da Habita\u00e7\u00e3o de S\u00e3o Paulo (Secovi-SP), tamb\u00e9m falou dos elevados custos do neg\u00f3cio imobili\u00e1rio e dos riscos inerentes de um investimento de longo prazo \u2013 uma obra leva, em m\u00e9dia, 60 meses para ser entregue (sem atrasos). Tamb\u00e9m ressaltou a import\u00e2ncia do setor como grande gerador de empregos e abordou a necessidade de se identificar o verdadeiro destinat\u00e1rio da tutela protetiva do CDC.<\/p>\n

J\u00e1 o professor Teot\u00f4nio Rezende trouxe a experi\u00eancia do mercado de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio, mostrando os modelos de financiamento e o ponto de vista do mercado financeiro, com seus mecanismos de redu\u00e7\u00e3o de riscos para sustentabilidade dos neg\u00f3cios.<\/p>\n

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RESPEITO AOS CONTRATOS IMOBILI\u00c1RIOS<\/strong><\/p>\n

As taxas de distratos subiram de 24%, em 2013, para 43,4%, em 2016, segundo dados apresentados pelo ministro Antonio Saldanha Palheiro. Tais n\u00fameros geraram um impacto negativo na atividade econ\u00f4mica imobili\u00e1ria e demonstram como os contratos imobili\u00e1rios n\u00e3o t\u00eam sido respeitados.<\/p>\n

\u201cO \u00fanico lugar do mundo em que acontecem essas rescis\u00f5es contratuais \u00e9 no nosso pa\u00eds. O \u00fanico setor que \u00e9 obrigado a devolver dinheiro, depois de v\u00e1rios meses, algumas vezes at\u00e9 anos, \u00e9 o nosso setor da ind\u00fastria imobili\u00e1ria\u201d, destacou Fl\u00e1vio Amary, presidente do Secovi-SP. Apontados pelo dirigente como graves consequ\u00eancias desse problema est\u00e3o: o aumento do trabalho informal e da ilegalidade, maior dificuldade e mais restri\u00e7\u00f5es na produ\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, menor oferta de im\u00f3veis e eleva\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os, diminui\u00e7\u00e3o dos postos de trabalho no setor e, inclusive, menor acesso \u00e0 moradia \u2013 levando pessoas a criarem novas invas\u00f5es e \u201cdificultando muito mais para o setor p\u00fablico atender o d\u00e9ficit<\/em> habitacional do Pa\u00eds, fazendo com que isso seja tamb\u00e9m um problema social\u201d, completou.<\/p>\n

Uma das maiores controv\u00e9rsias, em casos de distratos, \u00e9 o valor justo retido pela incorporadora quando o contrato \u00e9 desfeito por parte do consumidor. Magistrados do STJ indicaram que, na pr\u00e1tica, vem sendo aceito o percentual de 10% a 25%. De acordo com a ministra Isabel Gallotti, embora seja salutar haver um padr\u00e3o base de reten\u00e7\u00e3o de valores \u2013 para n\u00e3o incentivar a desist\u00eancia do adquirente, nem permitir o enriquecimento il\u00edcito do fornecedor \u2013, \u00e9 preciso haver um m\u00ednimo de previsibilidade para a continuidade do empreendimento. \u201cN\u00e3o \u00e9 dif\u00edcil imaginar a dificuldade do empreendedor de, no curso da obra, n\u00e3o apenas n\u00e3o mais contar com o fluxo de recursos do desistente, mas ainda devolver imediatamente todo o valor j\u00e1 pago, presumivelmente investido na obra, com juros e corre\u00e7\u00e3o. A reten\u00e7\u00e3o de apenas 10% dos valores pagos pelo comprador, com a devolu\u00e7\u00e3o imediata do restante antes da revenda da unidade, se n\u00e3o era um problema na \u00e9poca de mercado aquecido, pode conduzir atualmente \u00e0 inviabilidade do empreendimento\u201d, disse.<\/p>\n

O presidente do Conjur\/CBIC mostrou duas jurisprud\u00eancias quanto a esse percentual. Uma delas recomenda a revis\u00e3o da jurisprud\u00eancia que tem estabelecido limites para reten\u00e7\u00e3o de parcelas, pelos promitentes vendedores. \u201cOu seja, cada caso \u00e9 um caso, sen\u00e3o n\u00e3o se faz justi\u00e7a como a sociedade deseja\u201d, disse Gama.<\/p>\n

\u201cDo ponto de vista eminentemente jur\u00eddico, legal, n\u00e3o h\u00e1 fundamento para altera\u00e7\u00e3o da jurisprud\u00eancia consolidada que estava nos tribunais, especialmente no STJ. Quanto \u00e0s raz\u00f5es de ordem econ\u00f4mica que poderiam abrir espa\u00e7o para uma discuss\u00e3o a respeito de ser desej\u00e1vel uma altera\u00e7\u00e3o legal, tamb\u00e9m me parece que h\u00e1 j\u00e1 um processo de supera\u00e7\u00e3o desse problema do distrato, pontualmente\u201d, considerou Amanda Fl\u00e1vio de Oliveira, presidente do Instituto Brasileiro de Pol\u00edtica e Direito do Consumidor (BrasilCon).<\/p>\n

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PROTE\u00c7\u00c3O DO INTERESSE COLETIVO<\/strong><\/p>\n

\u201cSempre que aumenta o n\u00famero de inadimpl\u00eancia, os adimplentes sofrem, porque certamente o pre\u00e7o ser\u00e1 majorado\u201d, declarou o ministro Saldanha Palheiro, recordando que o mesmo problema atinge outros setores, como o de seguros e o de fornecimento de energia el\u00e9trica.<\/p>\n

Nesse sentido, a CBIC refor\u00e7ou que \u00e9 muito importante a defesa do coletivo em detrimento do individual. O presidente da entidade falou das similaridades entre o mercado imobili\u00e1rio e um cons\u00f3rcio, onde a retirada antecipada de recursos pode causar um colapso no sistema, prejudicando a coletividade. \u201cPor exig\u00eancias de financiamento, cada empreendimento \u00e9 uma sociedade de prop\u00f3sito espec\u00edfico (SPE), com patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o. As incorporadoras passaram a ser grandes administradores de SPEs, o mesmo modelo do cons\u00f3rcio\u201d, comparou Martins. No cons\u00f3rcio, a pessoa somente pode retirar sua parte no final. A defesa do setor imobili\u00e1rio \u00e9 que, em caso de rescis\u00f5es contratuais unilaterais, a devolu\u00e7\u00e3o dos valores aos consumidores n\u00e3o seja de imediato, a fim de n\u00e3o prejudicar o andamento das obras.<\/p>\n

O presidente do Conjur\/CBIC lembrou que o STJ j\u00e1 mudou jurisprud\u00eancia em rela\u00e7\u00e3o a outros temas, como danos morais, e o mesmo deveria ser feito quanto a essa devolu\u00e7\u00e3o de imediato, da qual trata a s\u00famula 543: \u201cN\u00f3s, empres\u00e1rios, n\u00e3o queremos mudar a jurisprud\u00eancia por causa de crise, mas por quest\u00e3o de justi\u00e7a. O que se est\u00e1 pleiteando \u00e9 que se fa\u00e7a uma revis\u00e3o da s\u00famula, porque isso est\u00e1 trazendo problemas n\u00e3o apenas para o incorporador, mas para os outros compradores adimplentes que precisam receber seu im\u00f3vel no tempo determinado. Isso s\u00f3 acontece se n\u00e3o for desviado esse recurso no momento da constru\u00e7\u00e3o\u201d.<\/p>\n

Com a revis\u00e3o de cl\u00e1usulas, multas e percentuais de reten\u00e7\u00e3o pelas incorporadoras, as empresas passaram a apontar um risco sist\u00eamico para o setor, com dificuldades para conclus\u00e3o das obras. A busca de um crit\u00e9rio objetivo para defini\u00e7\u00e3o do percentual de des\u00e1gio e o reequil\u00edbrio das rela\u00e7\u00f5es contratuais, com diferencia\u00e7\u00e3o dos consumidores, s\u00e3o apontados por Saldanha Palheiro<\/strong> como algumas das solu\u00e7\u00f5es para essas quest\u00f5es.<\/p>\n

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DISTIN\u00c7\u00d5ES ENTRE CONSUMIDOR E INVESTIDOR<\/strong><\/p>\n

\u201cPara proteger os consumidores \u00e9 de fundamental import\u00e2ncia que esteja claro quem \u00e9 a figura do investidor e quem \u00e9 a figura do consumidor, aquele que \u00e9 o destinat\u00e1rio final\u201d, disse Alessandra Garcia Marques, promotora de Justi\u00e7a de Defesa do Consumidor e presidente da Associa\u00e7\u00e3o Nacional do Minist\u00e9rio P\u00fablico do Consumidor (MPCon).<\/p>\n

\u201cConsumidor \u00e9 aquele que retira o produto do mercado, ele \u00e9 o destinat\u00e1rio final. A partir do momento em que adquire o im\u00f3vel, ele sai do mercado, e n\u00e3o utiliza o produto com a finalidade de lucro\u201d, explicou. J\u00e1 o investidor \u00e9 quem faz a aquisi\u00e7\u00e3o tendo por objeto a explora\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, aquele que adquire o im\u00f3vel em nome de pessoa jur\u00eddica ou por tabela especial na condi\u00e7\u00e3o de investidor. \u201cNesses casos, temos que afastar as normas protetivas do CDC desses adquirentes\u201d, afirmou a promotora.<\/p>\n

O ministro Saldanha Palheiro reconheceu que CDC \u00e9 bastante vanguardista, no sentido de proteger, \u201cpor essencialidade\u201d, os direitos dos adquirentes de bens, produtos e servi\u00e7os. \u201cMas n\u00e3o temos uma contrapartida de prote\u00e7\u00e3o aos fornecedores desses produtos. Vejo que vai caber efetivamente \u00e0 jurisprud\u00eancia estabelecer esses limites\u201d, afirmou.<\/p>\n

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TEMAS SENS\u00cdVEIS NO JUDICI\u00c1RIO<\/strong><\/p>\n

O ministro Paulo de Tarso Sanseverino apresentou os tipos de processos que chegam ao STJ e indicou alguns temas sens\u00edveis, como a grande pol\u00eamica em torno da invers\u00e3o da cl\u00e1usula penal em favor do consumidor, sobre a qual j\u00e1 existem precedentes. Outro ponto de discuss\u00e3o \u00e9 quanto ao pagamento por danos morais no caso de atrasos na entrega de unidades habitacionais. \u201cA posi\u00e7\u00e3o do STJ evoluiu nos \u00faltimos anos para ser mais restritiva \u00e0 respeito do reconhecimento do dano moral\u201d, explicou o ministro. O dano moral fica, assim, reservado aos consumidores, \u00e0queles casos em que a pessoa adquire o im\u00f3vel para moradia; enquanto qualquer preju\u00edzo aos investidores pode ser reparado mediante o pagamento de lucros cessantes. \u201cO dano moral n\u00e3o \u00e9 presumido e se exige a comprova\u00e7\u00e3o de um fato relevante que denote a ocorr\u00eancia de dano moral efetivamente naquele caso, ou seja, uma viola\u00e7\u00e3o ao direito \u00e0 moradia\u201d, completou.<\/p>\n

Ainda sobre o descumprimento de prazos para entrega de obras, a ministra Gallotti falou que a Justi\u00e7a reconheceu a validade da cl\u00e1usula de toler\u00e2ncia de at\u00e9 180 dias, desde que claramente informada no contrato e com a notifica\u00e7\u00e3o do consumidor, durante a execu\u00e7\u00e3o, acerca do uso da cl\u00e1usula e o motivo do atraso.<\/p>\n

J\u00e1 a flexibiliza\u00e7\u00e3o dos prazos de garantia e prescri\u00e7\u00e3o \u2013 especialmente na moradia para popula\u00e7\u00e3o de baixa renda, como \u00e9 o caso do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) \u2013, bem como a solidariedade entre construtor e incorporadora, e entre construtor e seguradora, constituem outra \u201cquest\u00e3o em aberto que certamente vai ser analisada em seguida\u201d, confirmou o ministro Sanseverino.<\/p>\n

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EVENTOS SOBRE INCORPORA\u00c7\u00c3O IMOBILI\u00c1RIA<\/strong><\/p>\n

O \u201cI Semin\u00e1rio Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria na Perspectiva do STJ\u201d, realizado em junho de 2017, debateu importantes temas: solu\u00e7\u00f5es extrajudiciais de conflitos imobili\u00e1rios, distratos e controv\u00e9rsias envolvendo a taxa de Servi\u00e7o de Assessoria T\u00e9cnica Imobili\u00e1ria (SATI). Tanto em sua primeira edi\u00e7\u00e3o quanto nesta segunda, foi sucesso de p\u00fablico ao alcan\u00e7ar a lota\u00e7\u00e3o m\u00e1xima do audit\u00f3rio do tribunal, com a presen\u00e7a de mais de 600 pessoas, entre ministros, magistrados, procuradores, advogados, acad\u00eamicos, estudantes, empres\u00e1rios e representantes do ramo. Neste segundo semin\u00e1rio, estiveram tamb\u00e9m presentes \u00e0 mesa representantes da Associa\u00e7\u00e3o de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobili\u00e1rio do Rio de Janeiro (Ademi-RJ) e da Caixa Econ\u00f4mica Federal.<\/p>\n

O atual ciclo de eventos voltados para o setor imobili\u00e1rio inclui ainda um encontro realizado no TJRJ e outro no Tribunal Superior do Trabalho (TST) \u2013 este com o apoio da CBIC e do Sesi Nacional, onde foram analisados e discutidos os efeitos da reforma trabalhista no \u00e2mbito da incorpora\u00e7\u00e3o. No total, cerca de 2.400 pessoas compareceram a esses eventos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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