{"id":2693,"date":"2018-04-13T20:21:26","date_gmt":"2018-04-13T23:21:26","guid":{"rendered":"https:\/\/cbic.org.br\/novo_site\/industriaimobiliaria\/?p=2693"},"modified":"2018-04-13T20:24:45","modified_gmt":"2018-04-13T23:24:45","slug":"taxas-cartoriais-chegam-a-custar-21-000-mais-entre-estados","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cbic.org.br\/industriaimobiliaria\/2018\/04\/13\/taxas-cartoriais-chegam-a-custar-21-000-mais-entre-estados\/","title":{"rendered":"Taxas cartoriais chegam a custar 21.000% mais entre estados"},"content":{"rendered":"

Estudo aponta que disparidade entre valores praticados por cart\u00f3rios e cobran\u00e7a em duplicidade s\u00e3o dois problemas enfrentados por incorporadoras pelo Pa\u00eds<\/em><\/p>\n

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A incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria \u00e9 a atividade que est\u00e1 mais sujeita a riscos no desenvolvimento de um novo empreendimento. A empresa incorporadora, respons\u00e1vel por desenvolver o produto e articular todo o neg\u00f3cio imobili\u00e1rio, tem sob sua al\u00e7ada a incumb\u00eancia de entregar seus im\u00f3veis no prazo estabelecido em contrato, atuando tamb\u00e9m como ou em conjunto com construtoras, financiadores e empresas de vendas. Dentre suas pr\u00e1ticas, est\u00e3o a identifica\u00e7\u00e3o de oportunidades, estudos de viabilidade, aquisi\u00e7\u00e3o de terreno e formata\u00e7\u00e3o do projeto. Em grande parte dessas etapas, s\u00e3o imperativas a\u00e7\u00f5es junto a um Oficial de Registro de Im\u00f3veis competente local \u2013 o que tem onerado empresas mais do que o considerado devido por entidades do setor.<\/p>\n

\u201cA interfer\u00eancia do cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis no nosso neg\u00f3cio \u00e9 muito grande\u201d, afirma Celso Petrucci, presidente da Comiss\u00e3o da Ind\u00fastria Imobili\u00e1ria (CII) da C\u00e2mara Brasileira da Ind\u00fastria da Constru\u00e7\u00e3o (CBIC), uma das entidades que tem chamado a aten\u00e7\u00e3o para o problema dos elevados custos cartoriais. Para embasar essa den\u00fancia, a Associa\u00e7\u00e3o das Empresas do Mercado Imobili\u00e1rio no Estado do Amazonas (Ademi-AM) partiu de uma inquieta\u00e7\u00e3o local para jogar luz sobre um problema nacional e, assim, fez uma pesquisa comparando os valores das taxas cartoriais do Distrito Federal e de dez estados: Amazonas, Bahia, Goi\u00e1s, Minas Gerais, Par\u00e1, Pernambuco, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Rond\u00f4nia e S\u00e3o Paulo.<\/p>\n

\u201cBasicamente, o que a gente fez foi \u2013 com as diversas legisla\u00e7\u00f5es \u2013 levantar as tabelas de valores por estados. Elegemos um empreendimento padr\u00e3o e, a partir da\u00ed, fizemos a apura\u00e7\u00e3o dos custos locais\u201d, explica o presidente da Ademi-AM, Romero Reis. Quanto ao empreendimento padr\u00e3o, este se trata da simula\u00e7\u00e3o de um caso concreto: uma incorpora\u00e7\u00e3o em uma \u00e1rea privativa de 20 mil metros quadrados, com 250 unidades habitacionais (UH), custando cada uma R$ 400 mil. Nessa situa\u00e7\u00e3o hipot\u00e9tica, o valor geral de vendas (VGV) \u00e9 de R$ 100 milh\u00f5es, dos quais 8% equivaleria ao valor do terreno e 55%, gastos de obra. Em cima desse caso, foram levantados os custos de duas a\u00e7\u00f5es: registro de memorial de incorpora\u00e7\u00e3o e registro de conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio. Al\u00e9m dessa simula\u00e7\u00e3o, foram especificados os custos para escriturar um bem im\u00f3vel e para averbar loteamento.<\/p>\n

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\u00a0<\/strong>DISPARIDADE DE PRE\u00c7OS CARTORIAIS<\/strong><\/p>\n

A compara\u00e7\u00e3o dos dados pela Ademi-AM comprovou que os valores cartor\u00e1rios em alguns estados s\u00e3o absurdamente altos e discrepantes em rela\u00e7\u00e3o a outras regi\u00f5es do Brasil. Enquanto, no Rio Grande do Sul, uma incorporadora gasta R$ 1.166,30 para registrar o memorial de incorpora\u00e7\u00e3o e a conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio; em S\u00e3o Paulo, uma empresa desembolsa R$ 246.012,16 \u2013 ou seja, paga cerca de 21.000% a mais pelos mesmos atos.<\/p>\n

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J\u00e1 a averba\u00e7\u00e3o de loteamento \u2013 que no Goi\u00e1s \u00e9 taxada a R$ 3,20 \u2013 chega a custar, no Rio de Janeiro, R$ 2.879,92, mais R$ 131,94 a cada 100 mil metros quadrados. Por outro lado, o pr\u00f3prio Estado do Goi\u00e1s cobra R$ 2.598,26 pela escritura de um im\u00f3vel, ao passo que o mesmo documento custa R$ 114,69 em Minas Gerais. Ou seja, um empres\u00e1rio goiano despende um valor cerca de 2.165% superior ao do empreendedor mineiro. \u00a0A tabela completa pode ser conferida acima.<\/strong><\/p>\n

\u201cNo Amazonas, se voc\u00ea dividir por dez os valores cobrados, talvez chegue pr\u00f3ximo daquilo que seja razo\u00e1vel. Os valores em alguns estados n\u00e3o s\u00e3o republicanos. Eles s\u00e3o escrachantes, afrontam a sociedade. Rio Grande do Sul, Goi\u00e1s e Minas Gerais praticam pre\u00e7os razo\u00e1veis. O restante est\u00e1 totalmente fora da realidade, chegando aos absurdos dos pre\u00e7os de S\u00e3o Paulo\u201d, avalia Reis.<\/p>\n

O presidente da CII assegura que o estudo toca em um assunto que incomoda, h\u00e1 muitos anos, a CBIC e todas as entidades representativas do setor. \u201cApesar de aparentemente tudo ser igual em uma incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria em S\u00e3o Paulo, Manaus e Porto Alegre, n\u00e3o existe uma uniformidade e \u00e9 poss\u00edvel observar isso pelo trabalho que o Amazonas fez. Nem sempre o prazo \u00e9 o mesmo; e nunca o pre\u00e7o \u00e9 o mesmo. Nem mesmo os procedimentos: um cart\u00f3rio pode pedir mais documentos, o outro pode ser mais \u00e1gil e, pela diferen\u00e7a de pre\u00e7os, tem cart\u00f3rios que cobram assustadoramente mais que outros\u201d.<\/p>\n

Essa disparidade acontece porque cada estado tem a autonomia de emitir uma tabela de pre\u00e7os por ano, como consta no site do Instituto de Registro Imobili\u00e1rio do Brasil<\/a>. \u201cO que determina os valores cartoriais \u00e9 lei estadual. Cabe chamar as partes envolvidas, Tribunal de Justi\u00e7a e representante local da Associa\u00e7\u00e3o dos Not\u00e1rios e Registradores do Brasil (Anoreg) para revis\u00e3o de tais valores, eliminando cobran\u00e7as em duplicidade e requerendo agilidade nos prazos exigidos pelos cart\u00f3rios, adequando-os \u00e0 realidade da vida moderna e desonerando a sociedade\u201d, esclarece o presidente da Ademi-AM.<\/p>\n

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NA JUSTI\u00c7A CONTRA PRE\u00c7OS ABUSIVOS<\/strong><\/p>\n

A luta pela revis\u00e3o das taxas cartoriais n\u00e3o \u00e9 de hoje. H\u00e1 oito anos, o Sindicato da Ind\u00fastria da Constru\u00e7\u00e3o Civil do Amazonas (Sinduscon-AM)\u00a0entrou com uma a\u00e7\u00e3o na Justi\u00e7a contra os valores adotados no estado. A entidade perdeu em primeira e segunda inst\u00e2ncias e, desde ent\u00e3o, aguarda julgamento da mat\u00e9ria pelo Supremo Tribunal Federal (STF). O processo est\u00e1 nas m\u00e3os do ministro Marco Aur\u00e9lio Mello.<\/p>\n

Os emolumentos para servi\u00e7os cartoriais e de registro no estado de Tocantins tamb\u00e9m s\u00e3o objeto de discuss\u00e3o na Justi\u00e7a (ADI 5596). O ex-procurador-geral da Rep\u00fablica, Rodrigo Janot, pediu que o Supremo declarasse inconstitucionais os valores cartor\u00e1rios superiores a R$ 1 mil ou \u00e0 quantia que o STF viesse a definir, isto porque a norma atual violaria os princ\u00edpios da proporcionalidade e da razoabilidade. De acordo com as tabelas estaduais da Lei 2.828\/2014, um registro de t\u00edtulo e contrato pode chegar a R$ 9,2 mil no Tocantins. Romero Reis ressalta ainda que, segundo o parecer de Janot, os valores deveriam ser revistos porque os cart\u00f3rios n\u00e3o t\u00eam fins lucrativos, eles s\u00e3o servidores da sociedade. A mat\u00e9ria est\u00e1 conclusa \u00e0 relatora, ministra C\u00e1rmen L\u00facia, para alguma decis\u00e3o desde outubro de 2017.<\/p>\n

Os pre\u00e7os abusivos, por sinal, n\u00e3o afetam apenas as incorporadoras, mas qualquer pessoa que adquire um apartamento ou casa e precisa realizar o registro em cart\u00f3rio. \u201cA cada vez que um im\u00f3vel for objeto de compra, venda, doa\u00e7\u00e3o ou da\u00e7\u00e3o, \u00e9 preciso fazer o registro na matr\u00edcula aberta para aquele im\u00f3vel\u201d, comenta Petrucci. Devido a esses valores, em muitos lugares do Brasil, os propriet\u00e1rios n\u00e3o fazem o registro e vivem em situa\u00e7\u00e3o de inseguran\u00e7a jur\u00eddica, com o im\u00f3vel escriturado, sob risco, no nome da construtora, incorporadora ou terceiro. O presidente da Ademi-AM exemplifica a situa\u00e7\u00e3o com seu estado: \u201cExistem 600 mil domic\u00edlios em Manaus e somente 350 mil est\u00e3o escriturados. Por que os outros n\u00e3o est\u00e3o? Porque os valores das taxas cartoriais s\u00e3o muito altas. A pessoa vai pagar quase 4% do valor do im\u00f3vel com escritura, registro e imposto sobre a transmiss\u00e3o de bens im\u00f3veis (ITBI)\u201d. Assim, para um im\u00f3vel avaliado em R$ 1 milh\u00e3o, paga-se 40 mil para regulariz\u00e1-lo e colocar no nome do novo propriet\u00e1rio.<\/p>\n

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COBRAN\u00c7AS INDEVIDAS EM DUPLICIDADE<\/strong><\/p>\n

A Lei Federal 4.591\/64 regulamenta a atividade da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e determina que \u00e9 crime vender alguma unidade habitacional sem ser procedido o registro da incorpora\u00e7\u00e3o \u2013 o qual especifica exatamente o que ser\u00e1 vendido, com uma descri\u00e7\u00e3o completa e perfeita de seus aspectos f\u00edsicos. Para isso, a empresa empreendedora realiza uma verdadeira saga, com o processamento de in\u00fameros documentos, diversas idas ao cart\u00f3rio e altas despesas.<\/p>\n

A saga come\u00e7a com a ida ao cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis para mostrar a aquisi\u00e7\u00e3o do terreno a ser utilizado para o empreendimento. \u00c9 preciso fazer as escrituras dos im\u00f3veis e registr\u00e1-las em nome da empresa, gerando uma matr\u00edcula m\u00e3e para o terreno. Posteriormente, com o projeto desenvolvido e aprovado pela prefeitura, \u00e9 necess\u00e1rio fazer o registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o no cart\u00f3rio. Esse processo de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, indispens\u00e1vel para se ofertar o projeto a p\u00fablico, inclui diversos documentos \u2013 como o pr\u00f3prio projeto, escrituras e atestados de idoneidade \u2013 e serve para documentar como ser\u00e1 exatamente o empreendimento naquele determinado terreno.<\/p>\n

Para a execu\u00e7\u00e3o da obra, a empresa busca um financiamento banc\u00e1rio, que tamb\u00e9m precisa ser registrado. Logo, a terceira ida ao cart\u00f3rio serve para assinalar que sobre o terreno adquirido pela incorporadora h\u00e1 uma hipoteca como garantia de contrato de constru\u00e7\u00e3o. Meses depois, com a obra conclu\u00edda conforme o projeto e com parte ou todas as unidades j\u00e1 vendidas, a empresa re\u00fane outra leva de documentos \u2013 como o \u201chabite-se\u201d da prefeitura e a \u201ccertid\u00e3o negativa de d\u00e9bito\u201d do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) \u2013, faz o registro de conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio (o estatuto que reger\u00e1 o local) e leva tudo ao cart\u00f3rio, em uma quarta viagem. Com a verifica\u00e7\u00e3o da conformidade de tudo pelo Oficial de Registro, a matr\u00edcula m\u00e3e \u00e9 desmembrada pelo n\u00famero de unidades habitacionais. Isto oficializa o t\u00e9rmino da obra e a entrega dos im\u00f3veis \u2013 que passam a ser efetivamente vendidos e transferidos.<\/p>\n

A legitimidade desses processos, no entanto, \u00e9 questionada por entidades da constru\u00e7\u00e3o civil e do mercado imobili\u00e1rio. Conforme explica Romero Reis, a individualiza\u00e7\u00e3o das matr\u00edculas dos im\u00f3veis (a partir da matr\u00edcula m\u00e3e) \u00e9 um procedimento muito simples, ainda mais com a tecnologia atual: \u201cQuando voc\u00ea registrou a incorpora\u00e7\u00e3o, voc\u00ea j\u00e1 reconheceu que naquele empreendimento ter\u00e1 determinado n\u00famero de apartamentos. Logo, individualizar as matr\u00edculas \u00e9 um \u2018copia e cola\u2019, mudando apenas os n\u00fameros das unidades habitacionais. Para isso, eles querem cobrar um valor absurdo \u2013 R$ 336,72 por unidade no Amazonas\u201d. A t\u00edtulo de compara\u00e7\u00e3o, no Goi\u00e1s \u00e9 cobrado R$ 3,79 por unidade.<\/p>\n

Essa pr\u00e1tica \u00e9 vista como cobran\u00e7a de ato em duplicidade. \u201cOs cart\u00f3rios s\u00e3o mestres nisso\u201d, resume o presidente da Ademi-AM. \u201cO que estamos tentando negociar com os cart\u00f3rios hoje \u00e9 que tanto o registro da incorpora\u00e7\u00e3o, quanto a individualiza\u00e7\u00e3o das matr\u00edculas, a averba\u00e7\u00e3o do \u2018habite-se\u2019 e a constitui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio fiquem inclu\u00eddos no valor de c\u00e1lculo do registro de incorpora\u00e7\u00e3o. Juntar em uma coisa s\u00f3 e com par\u00e2metros menores do que os praticados hoje\u201d.<\/p>\n

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REALIDADE DOS CART\u00d3RIOS BRASILEIROS<\/strong><\/p>\n

A cidade de S\u00e3o Paulo \u2013 com 12 milh\u00f5es de habitantes e aproximadamente 7 milh\u00f5es de im\u00f3veis \u2013 tem 18 cart\u00f3rios de registro de im\u00f3veis. Manaus, por sua vez, possui seis. O presidente da CII\/CBIC aponta a situa\u00e7\u00e3o pelo Brasil: \u201cNo interior de S\u00e3o Paulo, um cart\u00f3rio atende meia d\u00fazia de comarcas. No interior do Piau\u00ed, uma cidade um pouco maior deve atender dez ou quinze comarcas. Ou seja, existe uma disparidade no n\u00famero de cart\u00f3rios por cidade e no n\u00edvel de tecnologia de cada um deles\u201d.<\/p>\n

Al\u00e9m da falta de padroniza\u00e7\u00e3o das tabelas de pre\u00e7os, n\u00e3o existe uma uniformidade de procedimentos ou de atendimento nos diversos cart\u00f3rios espalhados pelo Pa\u00eds. \u201cUma das coisas que mais nos incomoda \u00e9 a diferen\u00e7a de riqueza e tecnologia de cada um desses cart\u00f3rios\u201d, relata Celso Petrucci. \u201cAqui em S\u00e3o Paulo, \u00e9 poss\u00edvel entrar na internet e visualizar qualquer matr\u00edcula em cinco minutos. Em uma cidade do interior do Nordeste, talvez demore dez ou quinze dias para saber de quem \u00e9 a propriedade de um im\u00f3vel. Essa \u00e9 a realidade nacional. Temos cart\u00f3rios riqu\u00edssimos nas maiores cidades brasileiras, onde s\u00e3o feitas mais escrituras e incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias; e temos cart\u00f3rios paup\u00e9rrimos\u201d.<\/p>\n

O objetivo da CBIC e da Ademi-AM com a divulga\u00e7\u00e3o desse estudo \u00e9 justamente trazer \u00e0 tona essa realidade e, por meio do di\u00e1logo, buscar formas de melhorar a rela\u00e7\u00e3o entre o incorporador imobili\u00e1rio, a sociedade e os cart\u00f3rios de registro de im\u00f3veis. Petrucci menciona que o tema est\u00e1 sendo trabalhado em sua comiss\u00e3o dentro do projeto \u201cMelhorias no mercado imobili\u00e1rio\u201d, em correaliza\u00e7\u00e3o com o Senai Nacional. \u201cEstamos dialogando na CII e vamos ver se conseguimos, a partir desse estudo, resultar em alguma proposta com cabe\u00e7a, corpo e membros para levar ao governo federal ou aos governos estaduais; e, assim, ver como minimizar o problema no Pa\u00eds\u201d.<\/p>\n

Romero Reis pondera o tamanho do desafio \u00e0 frente: \u201cO Brasil \u00e9 um pa\u00eds continental, ent\u00e3o \u00e9 dif\u00edcil voc\u00ea ter uma medida que atenda a todos em raz\u00e3o das enormes diferen\u00e7as regionais, por\u00e9m n\u00e3o podemos passar por cima daquilo que a sociedade entende e enxerga como razo\u00e1vel\u201d. Entretanto, para o presidente da Ademi-AM, a\u00e7\u00f5es j\u00e1 podem ser tomadas: \u201cO estudo apresenta quais s\u00e3o os estados onde os custos cartoriais s\u00e3o discrepantes e, para esses, mostra o exemplo dos estados onde j\u00e1 se praticam taxas civilizadas. Agora, seria adequado que fosse criada uma comiss\u00e3o em cada estado da Federa\u00e7\u00e3o, nos moldes do que foi feito no Amazonas, composta por representantes da Anoreg e de entidades da sociedade civil, com media\u00e7\u00e3o do Tribunal de Justi\u00e7a estadual, para trazer os valores praticados a n\u00edveis\u00a0razo\u00e1veis\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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