Artigo – Resolução do CMN nº 4.909 de 27/05/21: Conversando é que se entende

Celso Luiz Petrucci é presidente da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da CBIC e economista chefe do Secovi-SP

No início de 2018, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) convidou a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) para uma reunião de alinhamento com o objetivo de debater questões relacionadas às operações de crédito imobiliário, Planos-Empresários e os reflexos causados pela crise imobiliária, iniciada em 2014/2015.

A CBIC participou dessa reunião representada por mim, no papel de presidente da Comissão da Indústria Imobiliária (CII), por membros associados de diversas regiões do país e por advogados que atuam no Conselho Jurídico do Secovi-SP.

Durante a reunião, fomos surpreendidos pelo tom da conversa. Sabíamos que a crise havia sido dura para ambas as partes, bancos e incorporadoras. Contudo, a proposta colocada à mesa era inaceitável. Em síntese, os técnicos representantes da Abecip e dos bancos propunham uma adequação à Lei das Incorporações (4.591/1964), pretendendo criminalizar algumas práticas adotadas no período da crise supracitada.

Durante os anos de 2018 a 2020, realizamos inúmeras reuniões junto aos presidentes do Banco Central (Bacen), senhores Ilan Goldfajn e Roberto Campos Neto. Participaram também o diretor de Regulação do Bacen, senhor Otávio Damaso, e outros representantes de diretorias.

Nesses encontros, foi possível demonstrar às autoridades a necessidade de tornar o crédito imobiliário mais acessível para pequenas e médias empresas. Isso porque, ainda hoje, a concessão de crédito está concentrada em apenas 05 (cinco) bancos e sendo priorizada a atender grandes empresas, potencializando as crises de mercado, assim como ocorreu em 2014/2015.

No final de 2019, o Banco Central apresentou, à CBIC e à Abecip, uma plataforma para proporcionar mais segurança nas operações de recebíveis de cartão de crédito. Esta plataforma possui interoperabilidade, amplia os resultados de governança e possibilita que os recebíveis sejam “descontados” sem a hipótese de desvios naqueles que foram registrados na plataforma.

No mesmo ano, como resultado de pleitos realizados por diversos bancos, a Abecip apresentou uma plataforma de registro de recebíveis, desenvolvida pela B3 – Bolsa de Valores, denominada BLOCK.

A partir desse momento, iniciamos uma série de reuniões operacionais com empresas incorporadoras, trazendo à mesa também a Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc) e a Associação de empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo). Estes encontros proporcionaram ricas discussões em termos de entendimento e detalhamento das operações de incorporação imobiliária e de desenvolvimento urbano, gerando muitas dúvidas e necessidade de aprimoramento quanto a registro, gestão, atualização monetária dos compromissos de venda e compra, e outras tantas.

A B3 seguiu adequando a plataforma e, há alguns meses, colocou em prática um projeto-piloto. Entidades do setor, sensibilizaram as empresas de incorporação a registrar seus recebíveis na plataforma para testar suas funcionalidades. Os testes deste projeto-piloto possibilitaram à B3 a oportunidade de aprimorar o sistema – que está em pleno funcionamento.

A plataforma deverá receber registro de recebíveis das empresas que pretendam financiar a produção de empreendimentos no SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, porém, servirá também para dar maior transparência para outras estruturas de financiamento que não a dos recursos da caderneta de poupança.

Agora, no último 27/5, o Bacen editou a Resolução CMN nº 4.909, que estabelece condições gerais para contratação de financiamento imobiliário pelas instituições financeiras autorizadas a aplicar os recursos captados em depósitos de poupança – os Planos Empresários – adequando essas operações aos seus direitos creditórios (Recebíveis). Assim, Bancos e Incorporadoras, tomadoras de financiamento à produção, têm até 31/12/2022 para se adequar aos critérios desta resolução e utilizar de plataformas de registro de recebíveis.

Para deixar o assunto mais claro, e nos colocarmos na mesma página, transcrevo o comentário do diretor de Regulação do Banco Central, senhor Otavio Ribeiro Damaso, sobre a edição da Resolução: “Os compradores de unidades ainda em construção podem ser beneficiados com melhores condições de crédito, já que o processo de governança da incorporação imobiliária será melhor gerido”.

Face ao exposto, nós, da CBIC, apoiamos sem ressalva, todo o processo de negociação junto às demais entidades do setor e às autoridades do Governo Federal. Quando estiverem em pleno funcionamento, as plataformas de registro possibilitarão o acesso ao crédito às pequenas e médias empresas, que nunca tiveram a oportunidade de financiar seus empreendimentos com recursos dos depósitos de poupança, nem de pensar na possibilidade de acesso a outras estruturas de financiamento, como exemplo, a securitização de seus recebíveis.

Ainda faltam dois normativos para finalizar a regulação, um com as regras específicas para o registro dos direitos creditórios imobiliários e outro sobre a prestação de serviços pelas entidades registradoras de ativos. Estimamos que, no mínimo, outras duas que se somem à B3.

Esta situação demonstra que, por meio da disposição ao diálogo franco e aberto, é possível avançar nas questões mais difíceis, chegar a um consenso e multiplicar benefícios.

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