Artigo: O que esperar de 2019?

Celso Petrucci é vice-presidente da área Imobiliária  da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), presidente da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da CBIC e economista-chefe do Secovi-SP.

Ao analisar os dados de financiamento imobiliário, divulgados pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) no dia 30 de janeiro, vale refletir sobre os últimos três anos, de 2016 a 2018, e sobre o que devemos esperar para 2019, ano em que depositamos enorme expectativa positiva, principalmente em função do governo que há pouco se instalou no País.

Para o mercado imobiliário, o fundo do poço foi o ano de 2016. Após dois anos consecutivos de PIB negativo, altas taxas de desemprego e gastos públicos desmesurados, o setor sofreu forte redução de lançamentos, registrou minguadas vendas e assistiu a um exponencial crescimento do número de distratos, consequência de o Judiciário não respeitar os contratos assinados entre incorporadores e compradores.

No crédito imobiliário, o pior ano desde 2011 foi 2017, em que os bancos apresentaram forte retração na concessão de financiamentos e cautela, por vezes exagerada, na avaliação de risco das incorporadoras. Era como se os agentes financeiros esperassem dessas empresas balanços saudáveis após um período negro de contração. Já em 2017, o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) emprestou R$ 43 bilhões, e o FGTS outros R$ 59 bilhões. São números que deixam a desejar se comparados com 2013 e 2014, quando os financiamentos imobiliários atingiram mais de R$ 150 bilhões por ano.

O mercado imobiliário, ao final de 2017, apresentou tímida reversão positiva, principalmente a partir da expectativa de melhoria do crescimento do PIB e da força do mercado da cidade de São Paulo. Somente no último trimestre, a capital paulista registrou mais de 18 mil unidades lançadas (60% do total do ano) e quase 11 mil unidades vendidas (mais de 45% do desempenho de todo 2017)

Em nível nacional, segundo o indicador da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), em 2017 as unidades lançadas cresceram 5,2%, e as vendas 9,4% em relação a 2016, com consequente redução de oferta final (-12,3%) de imóveis não comercializados na planta, em construção e prontos.

Agora, segundo a Abecip, em 2018 o crédito imobiliário voltou a crescer 15%, com financiamentos na ordem de R$ 117 bilhões (R$ 57 bilhões do FGTS e R$ 60 bilhões do SBPE). Mais do que isso, apresentou indicadores vigorosos, que deixam o mercado otimista, mesmo com as limitações por que passa o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), que disponibilizará menos recursos em 2019 do que contratou em 2018.

A poupança cresceu 10% no ano e atingiu o patamar de R$ 618 bilhões em depósitos.  A inadimplência do crédito imobiliário continua em queda. No índice geral do País, está em 1,3%, apesar de alguns estados registrarem índices que variam de 2,6% a 3,2% (maiores inadimplências). Contudo, há estados em que esse  índice varia de 0,6% a 0,7% (menores patamares).

Também cabe destacar que os juros medianos estão próximos a 9% ao ano, taxa que seguramente cabe no bolso dos tomadores. Se a economia se mostrar equilibrada ao longo deste ano, anima a todos nós a expectativa que esses juros caiam ainda mais.

Também o mercado imobiliário reagiu em 2018. O indicador nacional da CBIC do 3ª trimestre encerrado em setembro apresentou aumento de unidades lançadas de 30,1% em relação ao trimestre anterior. Em termos de vendas, o crescimento foi de 23,1% na mesma base de comparação, o que contribuiu para a contínua redução de oferta final (-13,8%) em relação a 2017.

Particularmente no mercado paulistano, o maior do País, o ano de 2018 também foi de números positivos em relação a 2017. De janeiro a dezembro de 2018, a quantidade de unidades lançadas foi superior às registradas nos anos de 2015, 2016 e 2017. A comercialização, em número de unidades, superou todos os anos a partir de 2014.

Cabe aqui destacar que o indutor do setor imobiliário nacional, sem nenhuma dúvida, é o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), que há dez anos não existia e, hoje, responde por participação superior a 50% do mercado formal do País.

Então, o que podemos esperar de 2019?

Do ponto de vista político-econômico, as primeiras propostas do governo eleito serão encaminhadas a um Congresso Nacional renovado, com a expectativa de que a necessária Reforma da Previdência será debatida nacionalmente. Se aprovada, como os ventos indicam que será, os investimentos externos e internos serão potencializados, o emprego voltará a crescer e a confiança dos produtores e consumidores aumentará, suportando um crescimento do PIB perto de 2,5%, conforme estimado pelo Banco Central.

Quando se fala de crédito imobiliário, o setor, que depende de recursos para viabilizar seus projetos, pode ficar otimista. A Abecip prevê crescimento das aplicações com recursos da poupança da ordem de 20% (R$ 60 bilhões), e continua acreditando que a LIG (Letra Imobiliária Garantia) trará novos recursos para o financiamento. Por sinal, esse é um item que merece atenção do mercado, pois, até o momento, os resultados de captação de recursos via LIG estão aquém do esperado.

Merecem atenção, também, as aplicações do FGTS para o programa MCMV. O orçamento aprovado para este ano é 5% inferior ao contratado em 2018. Essa redução pode ser atribuída aos constantes ataques que o Fundo sofreu no período da crise, quando foram destinados recursos para fins não atinentes ao seu objetivo original. É um paradoxo, porém, é a situação em que nos encontramos: onde existe demanda mais forte, teremos que conviver com a limitação de recursos.

Mais uma vez, as incorporadoras terão que se adequar à nova realidade de mercado, se concentrando cada vez mais no desenvolvimento de projetos que possam ser ofertados às famílias de renda média, em um patamar de produto/renda pouco acima dos limites operacionais do Fundo de Garantia e do Minha Casa Minha Vida.

A reação do mercado imobiliário poderá se consolidar em 2019, mas devemos ter consciência de que a retomada neste e nos próximos anos será parcimoniosa, nada parecida com um passado recente de altas taxas de crescimento. Aliás, para o nosso negócio, que é de médio e longo prazo e envolve altos riscos, melhor assim.

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