Interesse coletivo será protegido com aprovação da regulamentação dos distratos no Congresso

Setor da construção pede celeridade ao Senado e se mobiliza para convencer parlamentares da importância do projeto

A proposta que define regras para incorporadoras e compradores em caso de desistência da compra de um imóvel, o chamado “distrato”, chegou ao Senado Federal na última quinta-feira (14) e tem mobilizado a atenção de parlamentares. O projeto de lei de iniciativa da Câmara – PLC 68/2018, aprovado na semana passada pelos deputados, já foi encaminhado à Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) do Senado e aguarda designação de relator.

Para pedir celeridade na conclusão da regulamentação dos “distratos”, uma comitiva da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), acompanhada pelo ministro das Cidades, Alexandre Baldy, e pelo presidente da Caixa Econômica Federal, Nelson Antonio de Souza, participou de uma audiência com o presidente do Senado, Eunício Oliveira, na terça-feira (12). O encontro serviu para reforçar as preocupações do setor imobiliário com essa questão, que prejudica tanto incorporadoras quanto consumidores adimplentes e gera insegurança jurídica e restrição de crédito. O impacto negativo dos “distratos” se faz perceber em todo o mercado, na geração de empregos e no desenvolvimento do País.

“Essa questão nos preocupa bastante com a proximidade das eleições. É importante que se discuta, vote e se decida esse assunto o quanto antes possível”, comentou o presidente da CBIC, José Carlos Martins. Durante a reunião, Baldy também reforçou a importância de se analisar o projeto rapidamente: “Que o Senado possa apreciá-lo com celeridade, porque ele visa garantir a retomada do setor da construção civil”.

De acordo com Eunício Oliveira, a Copa do Mundo e as eleições deste ano não devem atrapalhar os trabalhos da Casa e um calendário especial de votações deve ser adotado. A Agência Senado informou que o senador considera importante destravar a economia sem prejudicar os compradores. “O projeto é importante do ponto de vista da estabilidade dos negócios, da segurança jurídica. Vamos agilizar para que esse assunto tenha um final feliz para todos”, garantiu.

O presidente da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da CBIC, Celso Petrucci, lembra que “é fundamental que o projeto passe pelo Senado da mesma forma que entrou”. Havendo mudanças, o texto volta à Câmara dos Deputados para nova apreciação, o que atrasaria a regulamentação dos “distratos”.

Para se ter uma ideia da extensão do problema, os Indicadores Fipe/Abrainc contabilizaram 33,8 mil “distratos” entre abril/2017 e março/2018, o equivalente a 29,1% das vendas de imóveis novos. No mesmo período, a relação entre “distratos” e vendas de apartamentos de médio e alto padrão (MAP) foi de 40,7%; e de 16,2% entre os empreendimentos do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).

INTERESSE COLETIVO SOBRE O INDIVIDUAL

O PLC 68/2018 disciplina prazos, condições de entrega do imóvel e multas em caso de “distratos”, seja por parte do comprador ou da incorporadora. A proposta determina, por exemplo, que, no caso de dissolução de contrato, a incorporadora poderá reter até 25% da quantia paga pelo consumidor e, quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora – o chamado regime do patrimônio de afetação –, a retenção pode ser de 50%.

Petrucci ressalta que o principal objetivo do setor é ter um marco regulatório adequado e justo. “Não estávamos buscando 25%, 50% ou 75%. Quando vendemos um imóvel, queremos construi-lo e entregá-lo. Mas como nossa lei perdeu força, até pela própria atuação do Judiciário, o consenso conseguido na Câmara é muito importante”.

O presidente da CII/CBIC se refere à Lei das Incorporações (Lei 4.591/1964), que prioriza o interesse da coletividade, versus a jurisprudência construída a partir da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), de 2015, que dá preferência ao direito individual.

A legislação estabelece que, em caso de quebra de contratos, a eventual restituição ao adquirente das parcelas pagas – decrescida da indenização por perdas e danos causados – deve acontecer após o incorporador recompor o capital do empreendimento mediante leilão do imóvel do inadimplente. No entanto, a jurisprudência, consolidada na Súmula, permite a imediata restituição – total, se por culpa exclusiva do construtor, ou parcial, se por razão do comprador – antes da recomposição do capital, o que deixa deficitário o empreendimento.

As normas previstas em Lei são essenciais para proteger o patrimônio de uma incorporação imobiliária e seu fluxo de receitas, já que o capital advém da comercialização das unidades, por meio de contratos de promessa de compra e venda – sendo a promessa de venda considerada irretratável –, e de financiamento.

Com a enorme quantidade de “distratos”, em se aplicando a jurisprudência, o capital da incorporação é afetado e a incorporação fica exposta a riscos. O andamento do empreendimento é prejudicado, assim como os adquirentes adimplentes, que podem ficar impossibilitados de receber seu imóvel. Esse risco ainda é agravado pelo grande número de compradores-investidores que adquirem imóveis “na planta” e, por circunstâncias de mercado, desistem da compra ao perceber que não terão lucro, beneficiando-se da jurisprudência.

Em artigo, o advogado Melhim Chalhub, membro da Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário, afirma que as normas da Lei 4.591/64 constituem um sistema de proteção aos adquirentes de imóveis “fundado nos mesmos princípios em que se fundamenta o Código de Defesa do Consumidor (CDC), e esse sistema confere primazia ao interesse da coletividade sobre o interesse individual do inadimplente, visando garantir a conclusão do conjunto imobiliário e a entrega das unidades a todos os adquirentes”.

Chalhub enfatiza, assim, a necessidade de se proteger o interesse coletivo: “Não se questiona o direito à eventual restituição de parte das quantias pagas, mas o risco de obstaculizar ou inviabilizar a incorporação, em razão de redirecionamento de recursos do seu orçamento para restituição imediata, independente de recomposição do fluxo financeiro”.

O presidente da CBIC explica que a maioria das obras são feitas através de sociedade de propósito específico (SPE), com patrimônio de afetação para dar maior proteção ao consumidor e blindar o empreendimento. Sendo assim, as incorporadoras tornam-se grandes administradoras de SPEs, que possuem o mesmo modelo dos consórcios. Martins defende que, para evitar um colapso no sistema, assim como no consórcio, o coletivo deve se sobrepor ao individual. “A pessoa pode desistir [do negócio], mas deve estar proibida de retirar o dinheiro lá de dentro enquanto a obra não estiver pronta”.

A aprovação do PLC 68/2018 no Senado Federal virá a harmonizar os interesses coletivo e individual e resolver essa questão dos “distratos”, que tem levado a centenas de ações judiciais. Os consumidores adimplentes terão a garantia de receber seus imóveis e o mercado imobiliário se fortalecerá, com maiores segurança jurídica, movimentação da economia e geração de empregos.