Tijolos sob pressão

Valor Econômico – 18 de fevereiro

Tijolos sob pressão

Com estoque recorde e vendas em baixa, imóveis na capital paulista são comercializados com descontos médios entre 5% e 10%. Abatimento pode alcançar até 30%, nos casos em que o proprietário precisa vender mais rápido. Por Sérgio Tauhata,  de São Paulo

Os preços do mercado imobiliário vão cair? É hora de vender ou de comprar? Alugo uma residência, enquanto espero um melhor momento para a aquisição? Se você já se fez alguma dessas perguntas, nada mais natural. Afinal tanto quem sonha com a casa própria quanto investidores vivem hoje momentos de apreensão ao tentar entender as tendências do setor.

A boa notícia é que, entre os especialistas, não se espera uma queda de preços generalizada, mas sim uma alta mais orgânica, com o valor do metro quadrado dos lançamentos em um nível mais próximo ao crescimento da inflação. Até aí, nenhuma novidade. O problema é que têm ocorrido mudanças significativas na dinâmica do mercado desde o ano passado com consequências pouco previsíveis.

No segmento de residências usadas, por exemplo, conforme pesquisa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), o valor médio do metro quadrado de casas e apartamentos vendidos em 2014 na capital paulista, um termômetro do mercado do país, fechou com queda de 22,12% em relação a 2013.

Os resultados recentes do índice de preços anunciados Fipe/Zap Ampliado, que abrange tanto ofertas de usados quanto de novos em 20 cidades, embora não mostrem um recuo de preços, sinalizam uma desaceleração acentuada no ritmo de alta dos imóveis. No ano passado, os valores de venda cresceram em média 6,70%, ou seja, colados à inflação medida pelo IPCA, que alcançou 6,41%. Foi a menor variação anual da série histórica do indicador imobiliário.

Em janeiro, a velocidade da alta perdeu ainda mais fôlego: em 12 meses, o Fipe/Zap subiu menos que a inflação, ou seja, houve uma queda de valor real. O crescimento de 0,39% no primeiro mês de 2015 ante um IPCA de 1,24%, de acordo com dados do IBGE, fez o índice de preços anunciados descer ao patamar de 6,29% em 12 meses, enquanto o indicador de inflação pulou para 7,14% no mesmo intervalo.

Em 2015, os preços dos imóveis novos podem subir menos que a inflação, ou seja, apresentar uma perda de valor real 

 Os dados indicam que o mercado imobiliário começa a entrar em um período de reequilíbrio de preços após mais de meia década de subida vertiginosa de valores. Para entender de que forma poderá caminhar o comportamento de compra e venda de casas e apartamentos nos próximos anos, ajuda olhar o ciclo vivido pelo setor automobilístico ao longo da década de 90, o qual guarda algumas similaridades.

Quem tem mais de 40 anos vai se lembrar de como era comprar um veículo no início dos anos 90. A operação exigia quase tanto planejamento quanto adquirir um imóvel. Era a época do famigerado ágio, que nada mais é que um sobrepreço cobrado de quem não queria esperar meses para dirigir. Esse custo extra alcançava em média 30% sobre o valor de tabela do automóvel, mas podia chegar a 100%, conforme reportagens da época. O prêmio existia porque a produção de veículos do período não conseguiu suprir de imediato o crescimento da procura, especialmente, pelos recém-lançados modelos populares, equipados com motor 1.0.

Há 20 anos, os carros eram vistos como investimento e atraíam especuladores – com valorização crescente, os seminovos, por exemplo, se considerado o preço de fábrica, chegavam a custar mais que os zero quilômetro, devido à pronta entrega.

Hoje o cenário mudou radicalmente. Com quantidade muito maior de marcas e modelos à disposição, e diversas fábricas novas inauguradas de lá para cá, o consumidor encontra pronta entrega de veículos e, muitas vezes, consegue descontos em promoções ou negociando com as lojas. Os automóveis e utilitários já rodados enfrentam natural depreciação. A indústria automobilística mudou de patamar e as condições se normalizaram.

Qualquer semelhança entre a era do ágio dos carros com a dinâmica recente do mercado imobiliário não é mera coincidência. Assim como os automóveis, os imóveis passaram por um intervalo de valorização acelerada a partir de 2007, com uma forte procura por residências para compra tendo encontrado um mercado de ofertas limitadas. E hoje também voltam a entrar em um ciclo de normalização de preços, mas em outro nível.

A partir do fim da primeira década de 2000, a liberação da demanda represada, como resultado do crédito farto e barato, aumento real da renda, confiança em alta e desemprego baixo, levou a uma escalada de preços no setor. De acordo com dados do índice Fipe/Zap de preços anunciados, de janeiro de 2008 até o primeiro mês deste ano, os imóveis na cidade de São Paulo acumularam alta de 218,2%, mais que o dobro do retorno de 98,13%% no período obtido pelo Certificado de Depósito Interfinanceiro (CDI), referencial de rentabilidade para aplicações conservadoras. A valorização média dos imóveis representa ainda um ganho real de 167,73% sobre a inflação de 50,47% acumulada pelo IPCA no intervalo. No Rio, a subida foi ainda maior, de 265,2%, desde 2008. Ou seja, o pico de alta de preços já passou.

Essa percepção é reforçada pelos resultados recentes do índice Fipe/Zap e de entidades do setor. Os dados apontam que os tempos de ágio disseminado no segmento residencial parecem ter começado a ficar para trás a partir do ano passado. No entanto, dificilmente os valores de novos projetos devem cair, de acordo com o presidente do Sindicato da Habitação em São Paulo (Secovi-SP), Claudio Bernardes.

Segundo o dirigente, os preços de lançamentos obedecem uma dinâmica diretamente impactada pela matriz de custos do empreendimento, além de outros fatores como demanda, capacidade de pagamento do cliente e margem das incorporadoras. "[Os preços] também não devem aumentar muito em 2015. O natural é esperarmos que acompanhem a inflação", afirma Bernardes.

Ainda que os preços de novos empreendimentos se mantenham em alta, a tendência de desaceleração da demanda diante de um quadro sombrio para a economia e o nível de emprego pode fazer os preços dos lançamentos subirem menos que a inflação, ou seja, ter perda efetiva de valor. "Como o mercado de fato está cada vez mais temeroso de que a economia vá continuar sofrendo e com impacto maior de desemprego acho que vai ter uma queda um pouco mais acentuada e real dos preços do imóveis nos próximos meses", afirma Eduardo Schaeffer, presidente do Zap Imóveis e um dos coordenadores do índice Fipe/Zap.

Enquanto o preço do metro quadrado dos lançamentos tende a manter uma curva suave de crescimento, os imóveis prontos, usados ou no estoque das incorporadoras sofrem pressão maior para negociarem com desconto. Isso porque casas e apartamentos já construídos são mais sensíveis à queda da procura e ao excesso de oferta.

Dados do Secovi-SP mostram que, com a desaceleração da demanda, os estoques em São Paulo alcançaram as alturas. Segundo o relatório mais recente do sindicato, 2014 registrou o maior nível em uma década. As 29 mil unidades estimadas pelo sindicato da habitação para dezembro, número que na metodologia da entidade reúne tanto residências prontas como aquelas lançadas mas ainda não construídas, representam uma alta de 47,3% em relação a 2013. "Nós terminamos o ano com estoque bastante acima da média história, o que causa um desequilíbrio do lado de oferta e demanda. Temos um estoque médio nos últimos anos de 17 mil e terminamos o ano com 29 mil", comenta o presidente do Sindicato da Habitação.

Outras pesquisas do Secovi referentes a comercialização e novos empreendimentos reforçam a percepção de recuo da demanda. Conforme os levantamentos, a quantidade de lançamentos, embora tenha sido 11% menor comparada a 2013, superou em 50% o total de unidades vendidas na capital paulista em 2014.

A diminuição da velocidade de venda também pressiona os estoques. Segundo Fátima Rodrigues, diretora-geral de vendas e lançamentos da imobiliária Coelho da Fonseca, "fechamos [o ano passado] com velocidade média de vendas de 30% [do empreendimento] em 30 dias", explica Fátima. O novo normal implica ainda que o lançamento pode ser considerado um sucesso se os restantes 70% forem comercializados em até um ano. Nos tempos de ágio elevado, entre 2008 e 2012, um novo projeto, conforme a executiva, chegava a ser vendido em um fim de semana. "Até 2012, dois meses para vender era um lançamento considerado ruim para o mercado", confirma Fábio Sousa, diretor comercial da incorporadora Esser.

Com estoques altos e demanda em baixa, o desconto se tornou uma espécie de moeda da liquidez. "Se alguém precisa vender a única solução é quebrar essa perda de confiança [do comprador], o que se faz com desconto. Com preço com desconto consegue-se vender", afirma João da Rocha Lima Júnior, coordenador do Núcleo de Real Estate da Faculdade de Engenharia da Universidade de São Paulo (NRE-Poli/USP).

De acordo com José Augusto Viana Neto, presidente do Creci SP, "já existem vendedores que têm dado desconto de 30% sobre o preço pedido [originalmente]". Na média, entretanto, as negociações para venda têm acabado com preços entre 5% e 10% menores, conforme indica um levantamento feito pelo Zap com imóveis novos vendidos por pessoas físicas em relação aos preços de lançamentos entregues nos mesmos edifícios nos últimos 12 a 24 meses. Sem o abatimento, uma propriedade tem demorado em média 120 dias para ser comercializada, segundo Viana Neto.

Mercado de vendas em baixa, por outro lado, significa oportunidade a quem deseja comprar. "Há uma abertura muito maior para uma negociação atualmente", afirma Igor Freire, diretor de vendas da Lello. O executivo cita uma campanha feita pela própria imobiliária junto a clientes, na qual foram oferecidas unidades em estoque de incorporadoras com até 30% de desconto, em setembro do ano passado. "Sem dúvida agora é o momento para o comprador negociar preço e fazer a contraoferta. Acredito que seja um excelente momento para compra", pondera Viana Neto, presidente do Creci-SP.

"São muitas ofertas e naturalmente os preços são puxados para baixo para que consiga ter maior liquidez e desovar esse estoque mais rápido", afirma Schaeffer, do Zap Imóveis. O especialista, no entanto, vê perfis diferenciados entre os que buscam propriedades prontas ou lançamentos. "Existe público para os dois mundos. Aquele que vai abrir mão do sonho da moradia perfeita para optar pelo desconto de unidades remanescentes que voltaram ao mercado, mas também existem os que querem comprar o sonho."