Obra pelo valor real atrai investidor

Gazeta do Povo – Online

Obra pelo valor real atrai investidor

Com sistemas próprios de financiamento e gestão, modalidade requer dedicação por parte dos proprietários

Alternativa aos financiamentos imobiliários tradicionais, as obras pelo sistema de custo têm atraído a atenção do mercado. Dados que ilustram esse cenário são os números registrados pela Valor Real Planejamento Imobiliário, que atua nesse mercado.

No período entre 2012 e 2013, a empresa registrou um crescimento de 200% e atualmente conta com 23 empreendimentos no Paraná, já tendo vendido mais de 100 mil m² desde sua fundação, em 2006.

Henry Milléo/ Gazeta do Povo

Opinião

Comprometimento é essencial 

 Angelo Volpi Neto, advogado especialista em direito imobiliário e coordenador da pós-graduação de direito imobiliário da Unicuritiba.

 Adquirir um imóvel pelo sistema de custo, assim como pela forma tradicional, é um bom investimento. O ponto a se destacar é a disponibilidade de tempo e de vontade do comprador em acompanhar o empreendimento. Diferente do que ocorre nas outras modalidades, aqui é fundamental que ele se envolva para garantir a plena continuidade da construção. É importante que o estatuto da obra seja muito bem preparado e defina claramente questões relevantes para o desenvolvimento do empreendimento, como casos de inadimplência. Também é indicado que ele coloque a arbitragem como forma para a resolução de possíveis conflitos, o que traz celeridade ao processo. A criação de uma Sociedade de Propósito Específico (lei nº 10.931/2004) com a finalidade de construir o imóvel é recomendada e seguida por muitas empresas. Ela protege o patrimônio do empreendimento, que não é afetado caso a  construtora mãe  venha a quebrar. Além disso, define regras claras de fiscalização e conta com benefícios fiscais. Vale ressaltar que o acompanhamento de um advogado no processo de compra, deste ou de outros tipos de imóveis, é indispensável, pois os contratos têm especificidades que o consumidor comum desconhece ou não tem capacidade técnica para avaliar.

Previstas na lei nº 4.591/64, que trata das incorporações imobiliárias, as construções por valor real representavam um mercado extremamente ativo há cerca de 30 anos, e que começa a ganhar força novamente, sinaliza João Carlos Perussolo, vice-presidente da área de indústria imobiliária do Sinduscon-PR (Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Paraná).

Diferentes das construções realizadas pelas incorporadoras, essas obras seguem procedimentos próprios e têm no custeio total de sua execução pelos investidores seu principal diferencial.

Como funciona? 

 No sistema de construção por custo, a empresa administradora é responsável por dar início ao empreendimento. Ela localiza o terreno, negocia sua aquisição (que geralmente se dá por permuta), elabora o projeto do imóvel e busca os investidores que irão compor o quadro associativo que custeará a construção   todo o valor do imóvel deve ser quitado até sua entrega.

Não realizamos campanhas publicitárias ou plantões. Trabalhamos de forma pró-ativa, identificando os clientes que têm o perfil do empreendimento e oferecendo a eles essa opção de investimento , explica Wenceslau Vitulskis Filho, presidente da Valor Real.

Formado o grupo, os futuros proprietários assumem os principais aspectos relacionados à continuidade da obra, sob a assessoria da empresa administradora. São eles que aprovam os orçamentos, decidem os materiais de construção e acabamentos, realizam os pagamentos e acompanham todo o processo necessário para a conclusão da construção.

É diferente do que comprar um imóvel pronto ou na planta. Exige mais dedicação e empenho por parte dos proprietários em participar das assembleias e tomadas de decisões devido à natureza do empreendimento , relata Daniel Magaldi, funcionário público e investidor do sistema.

Prós e contras 

 O custo final menor se comparado aos imóveis comercializados pelas incorporadoras é o principal atrativo das obras de valor real. Foi, inclusive, o motivo que fez Magaldi apostar no sistema quando veio de Minas Gerais para Curitiba.

Pelo valor que eu tinha, iria comprar um imóvel distante do Centro ou que talvez não fosse interessante como investimento. Preferi dar uma entrada e financiar um imóvel usado para morar e direcionar o valor de que dispunha para investir no sistema. Deu muito certo , conta ele, que hoje tem três imóveis por preço de custo   um concluído, já locado, e dois em estágios diferentes de construção.

Como a obra é custeada durante sua execução, os reajustes de valor até que o empreendimento seja entregue aparecem como uma das desvantagens do sistema.  As alterações de preço se dão pelas variações no custo da mão de obra e da compra dos materiais, e são repassados mensalmente aos associados , explica Natanael Fanini Antonio, sócio-gerente da Nativa Incorporações Imobiliárias, que atua nesse mercado.

Por isso, é necessário que a venda seja clara e os clientes bem orientados que os reajustes podem (e provavelmente irão) ocorrer, para que estejam cientes e preparados para honrar com os compromissos financeiros, orienta Perussolo.

Entre outras vantagens, estão a flexibilidade e a versatilidade na personalização das unidades, já que os proprietários decidem todas as etapas da construção.  Isso possibilita ao investidor, por exemplo, dispensar a colocação de azulejos ou a pintura de uma parede que pretende fechar com armários. O que terá reflexos sobre o custo final do imóvel , explica Wenceslau Vitulskis Filho.