Maior jornal do Brasil debate a existência de bolha imobiliária

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Maior jornal do Brasil debate a existência de bolha imobiliária

SÃO PAULO – A Folha de São Paulo, maior jornal brasileiro, optou por dar vozes às opiniões divergentes a respeito de uma bolha imobiliária no mercado nacional, em sua coluna de Debates, nesta quarta-feira (19). Argumentando que há, sim, uma bolha, convidaram William Eid Júnior, professor da Fundação Getúlio Vargas, ao passo que Paulo Simão, presidente da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), assumiu o posto de debatedor do não.

William desclassifica a opinião de seu concorrente: diz que a maioria das informações do mercado imobiliário vem de entidades ligadas ao mesmo, o que faz com que o fluxo de notícias seja positivo. Já Simão pede que haja responsabilidade no debate – já que vê uma

O debatedor do sim lembra da escalada excessiva de preços e da mudança de perfil do mercado imobiliário nos últimos anos – as pessoas tem buscado apartamentos menores, que ainda cabem no bolso. Já seu adversário argumenta que a exposição do crédito imobiliário brasileiro é muito baixa perto de onde houve bolha, e que o mercado está saudável e bem regulado. Para conferir os debates:

Há uma bolha imobiliária no Brasil? Não

A QUEM INTERESSA PERTURBAR? 

 Volta e meia surgem "especialistas" que anunciam a iminência do estouro de uma bolha imobiliária no Brasil. Utilizando-se somente do aumento nos preços dos imóveis como justificativa, esses "analistas" afirmam categoricamente que viveremos uma situação semelhante àquela que ocasionou a crise norte-americana de 2008.

Nada mais equivocado. Além do preço, existe uma série de condições necessárias para a formação de uma bolha imobiliária. Nenhuma delas se faz presente no país.

Nos últimos dez anos, assistimos no Brasil ao crescimento e à consolidação de um mercado imobiliário consistente. Desde a criação do marco regulatório do setor, em 2004, o segmento tem gerado renda e emprego, reduzido os índices de inadimplência, além de atender à enorme demanda do país por moradia e empreendimentos comerciais.

O marco regulatório resgatou a indústria da construção e do mercado imobiliário de um longo período de paralisia e tornou a atividade atraente, transparente e sobretudo segura. O país vive hoje uma situação bem diferente daquela que gerou a crise americana. Nosso sistema financeiro é um dos mais seguros do mundo. Aqui, a instituição que dá origem ao crédito "morre com o crédito", ou seja, sempre será a responsável final pelas operações. Esse aspecto praticamente elimina a possibilidade dos chamados derivativos de alto risco.

Além disso, nosso mercado imobiliário ainda é modesto quando comparado a outras economias como a norte-americana e apresenta grande potencial de crescimento. No Brasil, o financiamento imobiliário equivale a cerca de 8% do PIB. Nos Estados Unidos, o financiamento imobiliário equivalia, na época da crise, a aproximadamente 80% do PIB norte-americano.

Cerca de 90% das pessoas que compram imóveis financiados no Brasil não estão fazendo investimentos, mas sim estão adquirindo a sua casa própria, o que resulta em níveis baixos de inadimplência.

O comportamento dos preços dos imóveis no país é resultado da relação entre oferta e demanda. Com mais facilidade no acesso ao crédito e com a melhoria dos níveis de renda das famílias brasileiras, a procura pela compra de imóveis cresceu. Esse fator, aliado a outros aspectos como a falta de terrenos disponíveis nos grandes centros urbanos, provocou o fenômeno da elevação dos valores dos imóveis.

Então, por que algumas pessoas insistem em defender essa tese da bolha, que além de não representar a verdade gera insegurança? Há várias explicações. A mais provável é a falta de conhecimento sobre o setor que, de fato, é complexo.

Outra diz respeito a indivíduos que veem nesse discurso uma oportunidade de se aproveitar de problemas pontuais para desenhar um quadro de crise sistêmica e, com isso, se projetarem como gurus. É aquela velha prática de inventar problema para vender solução. Uma atitude extremamente perigosa para a saúde do mercado e passível de crítica por parte da Comissão de Valores Mobiliários.

Há ainda um terceiro grupo, dos que fracassaram no mercado e tentam alterar na marra as condições de regulação, mexendo nas regras equilibradas para terem, de novo, a chance de operar de maneira menos regrada e menos competitiva.

A liberdade de expressão é fundamental, mas pessoas que emitem opinião sobre o mercado imobiliário precisam agir com mais responsabilidade. Difundir informações inconsistentes significa colocar a economia e a própria sociedade sob ameaça. O mercado imobiliário brasileiro está saudável, maduro e alerta para que suas condições equilibradas não sejam alteradas por quaisquer abusos ou desvios indesejáveis.

PAULO SAFADY SIMÃO , 65, engenheiro, é presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção

Há uma bolha imobiliária no Brasil? Sim

ROBERT SHILLER ERROU? 

 Há quase dois anos, publiquei nesta seção o artigo "Nelson Rodrigues, seu consultor imobiliário". Nele defendi a existência de uma bolha imobiliária no país.

Mostrei que a renda não acompanhou a valorização dos imóveis, que os aluguéis não remuneravam adequadamente o investimento em imóveis e que o custo de produção não justificava os preços elevados.

Destaquei, sobretudo, a questão da informação enviesada. Quem fornece dados sobre o mercado é parte interessada –os vendedores de imóveis. E, é claro, a mensagem sempre será otimista. As bolhas, observei, não precisam necessariamente estourar, pois os preços podem se ajustar lentamente, desde que não haja gatilhos. Alguma coisa mudou nesses dois anos?

O prêmio Nobel de Economia Robert Shiller esteve no país e afirmou que havia uma bolha imobiliária. Foi ele quem previu as bolhas de 2001 e 2007 nos Estados Unidos. O professor da Universidade de Yale apontou a alta valorização dos imóveis, somada à inexistência de uma explosão de crescimento, como indicador da existência da bolha no país.

Para Shiller, as bolhas são um tipo de epidemia social na qual as pessoas se movem pelo entusiasmo generalizado com supostas oportunidades de ganhar dinheiro. Só esse tipo de comportamento pode explicar, por exemplo, o preço atual de pequenos apartamentos no Rio de Janeiro, cujo metro quadrado pode ultrapassar R$ 40 mil. Isso significa que o aluguel mensal de um apartamento de 200 m2 deveria estar por volta de R$ 48 mil, imaginando uma remuneração de 0,6% sobre o valor do imóvel, prática usual no mercado. Alguém paga?

Mas o que mais mudou? A composição do mercado. Entre 2006 e 2008, os apartamentos pequenos, de um dormitório, respondiam por uma parcela pequena das vendas de imóveis no país, segundo o Secovi (o sindicato do mercado imobiliário) –algo entre 6% e 23% do total de apartamentos grandes, de quatro dormitórios.

Hoje acontece o oposto. As vendas dos grandes representaram 30% das vendas dos pequenos em 2013. Essa tendência indica que o modelo se esgotou. Não há renda para comprar imóveis grandes e, portanto, os preços começam a se estagnar.

Os índices imobiliários disponíveis não são bons indicadores. Alguns usam preços anunciados, que, como sabemos, são muito diferentes dos praticados. Outros usam valores de garantias dadas em financiamentos. Outros ainda usam imóveis dos fundos de pensão.

De toda forma, o índice do Banco Central do Brasil de imóveis, que usa valores de garantias, apresentou uma valorização de 8,3% em 2013. Descontada a inflação, sobra pouco mais de 2% de valorização para o proprietário do imóvel. Se descontarmos custos de manutenção e a comissão de vendas, vemos que o resultado líquido para quem comprou um imóvel no início de 2013 e o vendeu no final do ano foi negativo.

Com a estagnação dos preços nominais, e essa tendência é nítida, a inflação faz o trabalho de desmonte da bolha. Se o preço nominal em um ano permanece o mesmo, dando a ilusão de um volume de riqueza estável, a inflação levou embora 6% do seu patrimônio. Em três anos, isso vai significar quase 20% de perdas. Em cinco anos, quase 35%.

Pior, com a economia andando de lado como está e com perspectivas não muito animadoras, esse processo vai se acentuar. As incorporadoras e construtoras já sentem os efeitos do final do processo. O número de lançamentos caiu. O volume de imóveis comerciais vazios, incluindo shoppings, é enorme.

Dois anos depois, não discutimos mais a existência de uma bolha. Acompanhamos o seu desmonte.

WILLIAM EID JUNIOR , 57, é professor titular e coordenador do Centro de Estudos em Finanças da Escola de Administração de Empresas de São Paulo da Fundação Getulio Vargas

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