Fontes alternativas já ganham espaço

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O crédito imobiliário deve chegar a 10% do Produto Interno Bruto (PIB) até o fim do ano se mantiver o ritmo dos últimos tempos. A escalada é relativamente recente e ganhou velocidade nesta década. Em 2009 era equivalente a 2,8% do PIB, passou para 3,7% em 2010, para 6,8% em 2012 e fechou 2013 em 8,2% do PIB, incluindo operações com pessoas físicas e empresas.

No passado, o crédito imobiliário foi prejudicado pelos juros elevados e inflação alta, diz o sócio da Uqbar Educação & Informação Financeira, Pedro Junqueira. Mas isso mudou com a queda das taxas. A criação dos instrumentos de alienação fiduciária deram mais segurança à operação e também contribuiu para o aumento do interesse.

Nos últimos anos, os bancos de primeira linha mostraram cada vez mais apetite pelo crédito imobiliário porque cria um relacionamento de longo prazo com os clientes, abre espaço para a venda de outros produtos e a taxa de inadimplência é das mais baixas, afirma o vice-presidente de habitação e economia do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), Flávio Prando.

O funding tradicional é a caderneta de poupança e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Os bancos devem canalizar 65% dos depósitos da poupança para o crédito imobiliário, sendo 52,5% a imóveis no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), com juro de até 12% mais taxa referencial (TR). O restante pode ser repassado a taxa de mercado, no Sistema Financeiro Imobiliário.

Na prática, os juros estão abaixo do teto por causa do comportamento da taxa básica (Selic) e da competição de mercado, incentivada, principalmente, pelos bancos públicos, diz Junqueira. Mesmo com a alta da Selic no último ano, a taxa média do crédito imobiliário está ao redor de 9% ao ano.

O aumento do crédito imobiliário nos últimos anos esquentou a discussão a respeito da capacidade da poupança de lastrear essas operações. Os depósitos na caderneta cresceram 20,1% no ano passado e engordaram em R$ 78,15 bilhões o saldo, elevando o total a R$ 466,8 bilhões. Mas os novos financiamentos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) somaram R$ 109,18 bilhões, 31,9% a mais do que em 2012.

"A poupança sempre foi protagonista, mas tende a decrescer. Vão ganhar espaço as fontes alternativas, principalmente do mercado de capitais", aposta Junqueira. Já em 2010 a Associação Brasileira das Entidades deCrédito Imobiliário e Poupança (Abecip) constatou que o saldo da poupança estava crescendo em menor velocidade do que o financiamento imobiliário. Mas a acelerada do último ano deu um fôlego extra. O desempenho recente permite dizer que teremos funding para o crédito imobiliário no mínimo até 2016, afirmou o diretor executivo da associação, Filipe Pontual.

O mercado já vem desenvolvendo há alguns anos alternativas de captação, até porque tem interesse em financiar imóveis fora das condições do SFH.

Depois da poupança, um instrumento que vem ampliando seu espaço inclusive no gosto dos investidores por causa da isenção do Imposto de Renda e da cobertura do Fundo Garantidor de Crédito (FGC) é a letra de crédito imobiliário (LCI), que vem inclusive substituindo a letra hipotecária (LH).

Levantamento da Uqbar apurou que o volume de LCI depositado na Cetip cresce há sete anos seguidos e superou a marca de R$ 100 bilhões, atingindo o pico de R$ 110,4 bilhões. Ao fim de 2013, o estoque era de R$ 96,6 bilhões, com alta de 32,4% sobre 2012. Em 2006 era de apenas R$ 7,26 bilhões. Já o estoque de LI vem diminuindo gradativamente e era de apenas R$ 1,32 bilhão no fim do ano passado.