Entendendo o boom imobiliário – 3

 Os contínuos aumentos do salário mínimo – 3,5 vezes em termos nominais e duas vezes em termos reais nos últimos 10 anos -, que referencia o custo de mão de obra de pedreiros, mestres de obra e ajudantes, impactam rapidamente no setor. Programas de infraestrutura como o PAC também aumentam a procura por esse profissional, pressionando o mercado de trabalho. Há ainda registros preocupantes de falta de mão de obra qualificada, como engenheiros e arquitetos, encarecendo toda a cadeia de construção.

 Vale registrar que o PIB da construção civil tem crescido acima da média de alta do PIB. Em 2011, por exemplo, o setor representou cerca de 15% da economia brasileira e cresceu 3,6% frente a 2,7% do PIB total. O efeito riqueza também explica o aumento do preço dos imóveis em zonas residenciais e comerciais nobres.

 O valor de mercado das empresas cotadas em bolsa de valores cresceu em 500%, média de quase 20% ao ano desde 2002. Por outro lado, a contínua apreciação da taxa de câmbio – 30% em termos nominais e mais de 60% em termos reais desde 2003 -, ajustam os preços em dólares dos imóveis para cima, tendo como referencial o mercado mundial de imóveis.

 Ainda do lado da oferta, o país está experimentando a falta de imóveis comerciais e industriais. Escritórios bem localizados e galpões com acesso a infraestrutura estão sendo intensamente disputados, em especial nas duas principais cidades do país, Rio e São Paulo, o que eleva seus preços.

 No caso específico do Rio de Janeiro, há ainda a Copa e a Olimpíada de 2016-além do pré-sal-pressionando a demanda por terrenos e imóveis. É possível que, após esses eventos, o crescimento do valor dos imóveis cariocas passe por uma acomodação. No entanto, é pouco provável que o patamar de preços baixe sensivelmente, a não ser que a crise econômica mundial tome proporções catastróficas, o que, por ora, parece uma hipótese remota.

 O cenário brasileiro passa longe do que aconteceu nos EUA ou mesmo na Espanha onde uma bolha foi criada por taxas de juros negativas, excessiva alavancagem do setor bancário e por derivativos pouco transparentes. Esses países já contavam com mercados imobiliários maduros e crédito farto, em torno de 70% do PIB, ao contrário do Brasil, que gira entre 5% e 10% e tem muito espaço para crescer ainda. Estruturalmente, os preços devem se elevar para completar o ajuste pelo qual passa a economia brasileira.

 As baixas deverão ser conjunturais, de acordo com os ciclos econômicos. O PIB fraco no ano passado e a queda recente da bolsa já se refletem no preço de imóveis usados, exemplificando esse tipo de movimento conjuntural. Portanto, na próxima conversa de bar, vou contrariar o que disse no primeiro artigo e tentar fazer uma previsão. Direi que não há uma bolha imobiliária prestes a explodir no Brasil. Há apenas o grande ajuste estrutural derivado do cenário inédito de juros baixos e de mudanças institucionais profundas, que só toma ares de bolha para o observador pouco atento. Os preços altos vieram para ficar.

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 Estruturalmente, os preços devem se elevar para completar o ajuste pelo qual passa a economia brasileira.