Vendas em alta e custo crescente da construção indicam valorização dos imóveis

O mercado imobiliário de Goiânia e Aparecida de Goiânia tem se surpreendido positivamente com as vendas nos últimos meses, apesar de todas as dificuldades geradas pela pandemia. E quem comprar imóvel por agora também pode se surpreender positivamente com a valorização que deve ocorrer nos próximos meses.

O volume de financiamento imobiliário no país, que aumentou 76% nos últimos meses, registra uma alta de 112,8% no primeiro trimestre deste ano diante do mesmo período de 2020, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

No primeiro trimestre de 2021, o montante financiado somou R$ 43,01 bilhões no mercado nacional. Esse resultado impulsiona diretamente a venda de imóveis, inclusive em Goiás.

Neste primeiro trimestre, o setor registra um crescimento de 41% no comércio de imóveis novos, em Goiânia e Aparecida de Goiânia, diante do mesmo período de 2020: 2.400 unidades vendidas nos primeiros três meses de 2021, contra 1.701 unidades no trimestre do ano passado. Em cifras, são R$ 993 milhões de janeiro a março de 2021, aumento de 49,8% em relação a 2020, que registrou R$ 663 milhões.

Os dados fazem parte da pesquisa trimestral divulgada pela Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), realizada pela Brain Inteligência Estratégica.

“Isso aconteceu principalmente porque os juros do financiamento imobiliário estão nos níveis mais baixos na história do país”, explica o presidente da entidade, Fernando Coe Razuk. “Nunca foi tão fácil e vantajoso comprar imóvel financiado. E a tendência é que os juros continuem baixos nos próximos anos”, observa.

Em lançamento, o mercado imobiliário disponibilizou 1.168 unidades no primeiro trimestre deste ano contra 1.088 novas unidades lançadas no mesmo período analisado de 2020, uma alta de 7%.

“Apesar do aumento no número de lançamento, as vendas continuam superando os lançamentos: foram 7.722 unidades lançadas e 9.077 unidades vendidas”, compara Razuk. As tipologias mais vendidas no mercado nos primeiros três meses de 2021 são imóveis de 2 e de 3 dormitórios. Isso porque 2 e 3 quartos são tipologias presentes em empreendimentos de todos os padrões, desde empreendimentos populares dentro do programa Casa Verde e Amarela, até sofisticados empreendimentos nas regiões mais nobres da cidade.

A EBM Desenvolvimento Imobiliário, por exemplo, entre abril de 2020 e o mesmo mês de 2021, teve 75% do seu volume de vendas representado por apartamentos e casas com tipologia de 2 e 3 quartos, totalizando 630 das unidades vendidas, desde empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida até os imóveis de médio e alto padrão.

“Nós percebemos que o cenário de pandemia reforçou o valor dessa procura por qualidade de vida e da realização de desejos práticos. As pessoas tiveram que reavaliar se as suas necessidades estavam sendo atendidas. Uma resposta concreta que sinaliza a permanência dos novos desejos é que nós vendemos 100% das unidades de dois empreendimentos, um edifício próximo ao Parque Areião, e um condomínio fechado de casas, esse lançado no início de 2021, em apenas 30 dias”, afirma Ademar Moura, gerente comercial e de marketing da EBM.

Sócio consultor da Brain Inteligência Estratégica, Marcelo Luís Gonçalves destaca que este movimento de aumento de compras também foi fortemente influenciado pelo advento da pandemia.

“Como as pessoas foram obrigadas a permanecer mais em casa, elas perceberam a necessidade de mais conforto, mais qualidade de vida para ela e sua família, além da influência da baixa taxa de juros”, explica. “O segmento imobiliário residencial foi bastante resiliente diante da pandemia. Estamos mostrando, há mais de cinco anos, o mercado goianiense e de aparecida de Goiânia crescer, aumentar vendas, aumentar lançamentos, reduzindo o estoque”, destaca.

Em relação aos distratos, os números continuam baixos. O mercado vivenciou um número maior de rescisões pontualmente em maio de 2020, apresentando 144 distratos, segundo o presidente da Ademi-GO, provavelmente em função do receio de alguns compradores diante do início da pandemia de Covid-19. No entanto, nos meses seguintes, o volume se manteve em patamares muito baixos. Em março deste ano foram apenas 80 negócios desfeitos.

Estoques 

Com o aquecimento das vendas, a oferta de apartamentos teve redução significativa, alcançando o menor patamar de estoque desde 2010. Em 2019, o mercado imobiliário contava com 9.696 imóveis disponíveis para venda, que passou para 8.960 em 2020 e, até março deste ano, são apenas 7.728 unidades disponíveis para venda.

Os bairros Setor Bueno e Setor Marista são responsáveis por 28,4% do total do estoque do mercado residencial vertical, com 1.130 e 839 imóveis cada, respectivamente. Em seguida estão Faiçalville (395), Parque Veiga Jardim (356), Setor Oeste (344), Cândida de Moraes (340) e Porto Dourado (327). Considerando somente as unidades verticais residenciais, os setores Marista e Bueno também possuem o metro quadrado privativo mais valorizado de Goiânia, de R$ 6.913 e R$ 6.544, respectivamente, uma vez que são os mais desejados da cidade. Na sequência estão os setores Oeste (R$ 6.623), Santa Rita (R$ 3.829) e Parque Oeste Industrial (R$ 3.706). A média na capital é de R$ 5.533.

“Observa-se claramente uma intensificação da valorização dos imóveis nos últimos meses. Do final do mês de dezembro de 2020 para o final de março de 2021, o preço médio das propriedades em Goiânia teve uma alta 4,3%, saindo de R$ 5.586 para R$ 5.827. A tendência é que os imóveis se valorizem entre 15% e 20% neste ano”, pontua Razuk.

Nos últimos meses têm acontecido lançamentos também em bairros que até então eram pouco procurados, como Setor Aeroporto, Setor Pedro Ludovico e Setor Serrinha. Isso abre nova possibilidade para os consumidores, com preço do metro quadrado mais em conta do que os bairros mais desejados da cidade. “A pesquisa também aponta uma procura maior por bairros limítrofes aos bairros de maior desejo do goianiense. As incorporadoras estão apostando em empreendimentos em bairros próximos e que cabem no bolso do futuro comprador”, destaca Marcelo, da Brain.

Com a taxa de juros baixa, aumentou também a procura de imóveis por investidores que buscam investimento seguro e com rentabilidade acima do rendimento das aplicações financeiras de baixo risco. Em função disso, surgiram empreendimentos modernos e sofisticados em bairros nobres, com apartamentos compactos, que são excelentes alternativas para investimento. “E para aqueles que desejam fazer upgrade e adquirir apartamentos de alto luxo, surgiram empreendimentos muito sofisticados, até mesmo com piscinas nos apartamentos.

Diretor de Pesquisas e Estatísticas da Ademi-GO, João Gabriel Tomé de Oliveira, destaca que outros fatores, como o crescimento do agronegócio e das cidades do interior, têm impactado no mercado imobiliário. “Pesquisa interna revelou que Goiânia vende apartamentos para 49 cidades do Centro-Norte do país. Temos, então, a figura do goiano, que é poupador, e o retorno do investidor ao mercado, pois ao contrário dos rendimentos financeiros, que estão em baixa, o imóvel ainda é considerado um investimento seguro e certo”, explica.

A tendência de forte valorização dos imóveis se dá, em primeiro lugar, em função do aquecimento do mercado imobiliário. Como as vendas estão muito aquecidas e o estoque de unidades está no menor patamar dos últimos 10 anos – demanda alta e oferta baixa -, a tendência natural é que os preços subam nos próximos meses. O segundo ponto é o aumento significativo do custo de construção, que impacta diretamente no custo final dos imóveis. Exemplificadamente, o aço, que tem peso relevante no custo de construção, aumentou 100% nos últimos 12 meses. Estudos realizados pelas empresas associadas da Ademi-GO apontam que o custo de construção de obras verticais aumentou em cerca de 20% nos últimos meses.

Valorização 

Para Razuk, “a alta do valor dos imóveis nos próximos meses é questão de necessidade. Caso contrário, os empreendimentos tornam-se inviáveis”, alerta, ao frisar que este reajuste não acontece de um dia para o outro. “O mercado vai se ajustando para equilibrar as contas e, portanto, os preços com certeza continuarão subindo nos próximos meses. Quem comprar agora ainda vai ganhar com a valorização imobiliária dos próximos meses”, complementa.

Nos anos de ‘boom’ do mercado imobiliário, como 2010 e 2011, a valorização imobiliária ficou acima de 15% no ano, enquanto nos anos de crise (2014, 2015 e 2016), os imóveis valorizaram uma média de 5% ao ano. “Agora, com esse novo aquecimento e com a alta no custo de construção, a tendência é que o aumento seja novamente acima de 15% no ano”, destaca o presidente da entidade.

Financiamentos 

Os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiram R$ 18,35 bilhões em março deste ano, alta de 47,4% em relação ao mês de fevereiro de 2021 e 172,7% maior quando comparado ao mesmo período do ano anterior.

Foram financiados, em março de 2021, nas modalidades de aquisição e construção, 81,9 mil imóveis, resultado 61,9% superior ao de fevereiro e 218,7% superior ao resultado de março de 2020, de acordo com dados da Abecip. Neste caso, no entanto, não se pode ignorar os primeiros efeitos da pandemia do coronavírus.

País 

O Brasil também compartilha do mesmo cenário positivo vivido pelo mercado imobiliário em Goiás. De acordo com números da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a vendas de imóveis também cresceram 27,1%, em comparação ao primeiro trimestre do ano passado, para 53.185 unidades. Os lançamentos imobiliários seguiram o mesmo ritmo: cresceram 3,7% no primeiro trimestre, na comparação anual para 28.258 unidades

Para este ano, a expectativa é que os lançamentos e as vendas de imóveis tenham um crescimento de 5% a 10%, segundo vice-presidente da Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Celso Petrucci. Na avaliação do presidente da entidade, José Carlos Martins, há um “turbilhão”, na cadeia do setor, por causa das pressões de custos de materiais de construção.

(Com informações da Ademi-GO)