Demanda por crédito imobiliário

Os números do mercado imobiliário
impressionam. Acostumados que éramos a lidar com baixas cifras, passar a pensar
em dezenas de bilhões de reais tem gerado expectativas e também boa dose de
responsabilidade.

Uma das preocupações do setor vem de uma possível carência de recursos no
prazo de quatro anos. O dinheiro da poupança e do FGTS – principais fontes
destinadas à produção e aquisição de imóveis – mostram indícios de
insuficiência. Chegar em 2014 com a linha do crédito imobiliário robusta requer debates imediatos sobre o
reforço na destinação da poupança e de fundings alternativos.

Segundo a Caixa, suas cotas de financiamento médio (LTV) ao final de 2010
eram de 68% para o SBPE e 73% para o FGTS. Dos seus imóveis financiados, 44%
tinham valor inferior a R$ 50 mil e 5% valor superior a R$ 200 mil. Isso
demonstra aderência ao perfil do déficit habitacional, que deverá ser
enfrentado ao longo dos próximos 15 anos.

Neste momento, temos de intensificar os estudos e as discussões com os
bancos públicos e privados, a Abecip e as securitizadoras, a fim de promover
ajustes legais e culturais para estimular a sinergia entre o SFH (Sistema
Financeiro de Habitação) e o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).

Os fundos de pensão acumulam mais de R$ 600 bilhões, as reservas técnicas
das seguradoras outras centenas de bilhões e os investidores estrangeiros
querem boas alternativas. As LCI (Letras de Crédito Imobiliário), os CRI (Certificados de Recebíveis
Imobiliários) e todo o segmento de securitização de recebíveis são instrumentos
a serem divulgados, pois dão liquidez imediata às receitas futuras dos
empreendimentos. Ainda, os Covered Bonds, títulos lastreados na carteira
imobiliária dos bancos, permitem a eles utilizarem recursos adicionais de
tesouraria ou de investidores para financiar imóveis e melhorar seus
resultados.

Outro aspecto que merece atenção é o reajuste dos preços. De 2005 a 2010, na
cidade de São Paulo, o valor médio de área lançada registrou incremento de 62%,
enquanto a inflação do INCC
limitou-se a 48% acumulados no período. Isso se deve ao forte e rápido
aquecimento após longos anos de estagnação do setor. Agora, os preços atingiram
o limite na escalada de alta e não sofrerão grandes mudanças, meramente
acompanhando os índices da inflação e eventuais flutuações tópicas de procura
em quarteirões específicos de bairros especiais. E com a demanda estável, não
há tendência de preços inflacionados.

O cenário futuro é de mercado sólido e estável, sem risco de
"bolha", pois há demanda e o nosso sistema financeiro é rígido na
concessão de créditos para empresários e compradores.

Resta um alerta: comprar imóvel é sempre bom, desde que seja para morar,
instalar uma empresa ou alugar a unidade. Para aqueles que buscam especular, a
recomendação é: não comprar. O especulador deve permanecer no mercado de
papéis, moedas e derivativos. Imóvel como investimento é complemento de renda e de aposentadoria tão
somente.

* Presidente do Secovi-SP e
da Comissão Nacional da Indústria Imobiliária da Cbic