Aumento do valor financiado pelo FGTS pode estimular retomada do mercado imobiliário

Medida anunciada pelo Conselho Monetário ajuda a reduzir o estoque de unidades de imóveis e contribui para a redução da taxa média de juros praticada no mercado imobiliário

A elevação do teto do valor do imóvel financiado com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e o ajuste para que todos os financiamentos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) incorporem a amortização dos juros e correção, de forma a não aumentar o saldo devedor ao longo do financiamento; pode ajudar, na expectativa do setor da construção, a reduzir a devolução de imóveis comprados na planta. A elevação do limite do teto anunciada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) na semana passada atende à demanda antiga do segmento da construção. “É um sinal importante da sensibilidade do governo federal para a importância do mercado imobiliário, cujo reaquecimento pode trazer impacto positivo para a economia e a geração de emprego”, avalia José Carlos Martins, presidente da CBIC.

No momento em que as condições de financiamento do SFH estão um pouco mais flexíveis, com a possibilidade de queda nas taxas no mercado imobiliário, os riscos para o mutuário diminuem. Com a decisão do Conselho, o teto do valor do imóvel que pode ser financiado com recursos do FGTS passou de R$ 750 mil (São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília) para R$ 950 mil e nos demais Estados, passa de R$ 650 mil para R$ 800 mil.

O aprofundamento da crise econômica fez com que os bancos restringissem a oferta de crédito. E o comprador, ao tomar o financiamento, assumia um valor da prestação que, com o tempo, passou a não caber no seu orçamento. Com as medidas agora anunciadas pelo CMN, a expectativa do segmento da construção e do setor imobiliário é de que aumente a possibilidade de acesso ao financiamento, porque o mercado deve começar a operar com taxas mais condizentes com a capacidade de renda das famílias, o que também pode garantir a plena execução dos contratos, esvaziando a insegurança jurídica registrada em 2016.

Uma outra vantagem para o setor é que com mais imóveis podendo ser enquadrados nos novos limites, aumenta-se a capacidade das construtoras de reduzir o número de imóveis prontos que hoje estão no mercado. Atento à possibilidade de reversão das condições do segmento, o economista da CBIC, Luis Fernando Mendes, diz que “quanto mais rápido você limpa a carteira das construtoras mais rápido elas tendem a voltar a fazer investimentos em novos lançamentos, para atender às faixas de mercado que demandam esses imóveis”.

Em setembro uma outra medida do Conselho Monetário decidiu permitir em caráter temporário de um ano que os bancos financiem operações de aquisição de imóveis novos de até R$ 1,5 milhão pelas condições de juros do SFH. A medida, contudo, não vale para o uso de FGTS na compra de imóveis. O CMN permitiu apenas o benefício das taxas de juros menores para essa faixa mais cara de imóveis, mas sem o uso dos recursos do Fundo de Garantia e da Poupança no financiamento, mas para cumprimento de direcionamento.

O governo procurou, na ocasião, estimular a entrada de novos recursos no mercado que viessem a ser aplicados nesses imóveis e permitisse aos bancos computar isso no direcionamento. Essa foi uma tentativa do Banco Central de criar um estímulo para tentar baixar a taxa de juros.

A medida, segundo Luis Fernando Mendes, acabou tendo pouco efeito porque os saldos médios de poupança vinham caindo a cada mês e os bancos estavam financiando um volume de recursos suficientes para cumprir as exigibilidades mínimas de aplicação de 65% dos depósitos de recursos de poupança em crédito imobiliário. Uma regra que induz os bancos a utilizar os recursos do SFH para investir no segmento de crédito imobiliário.